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14/10/2017

Fiscalité locale des entreprises, les valeurs locatives enfin révisées ... à la française ;-)

Les valeurs locatives qui servent de base d'imposition pour la fiscalité locale n'avaient pas été révisées depuis 1970, et depuis presque un demi-siècle c'est une fiscalité qui ne s'était pas du tout adaptée aux évolutions économiques et territoriales. Cette valeur locative représente le loyer annuel que peut produire un immeuble, sauf qu'en 1970 il n'y avait pas de fast-food, de drive, de cybercafé, ... et qu'un commerce à Clermont-Ferrand, à Lens ou à Saint-Étienne bénéficiait d'un environnement industriel qui appartient au passé. Et si pour l'habitat ce retard reste à combler, c'est au 1er janvier 2017 qu'est entrée en vigueur la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) ; cela concerne 3,3 millions de locaux professionnels (1 245 sur le Clermontais), pour le paiement dès 2017 de la taxe foncière (TF), de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), puis en 2018 de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Cette valeur locative est aussi utilisée pour le calcul de la taxe spéciale d'équipement (TSE), et elle pourrait l'être aussi pour la GEMAPI.

Pour déterminer ces nouvelles valeurs locatives, les services fiscaux se sont appuyés sur des questionnaires envoyés aux propriétaires dans le cadre d'une expérimentation sur cinq départements en 2011, et dont l'Hérault faisait partie. Les résultats de ces enquêtes exploitées en 2012 ont montré un transfert important entre différentes filières économiques. Dans l'Hérault par exemple, les entreprises industrielles voyaient leur fiscalité locale baisser de 12%, et comme la réforme devait être neutre pour les recettes des collectivités qui perçoivent ces impôts, ce sont les bureaux qui étaient les plus impactés par une hausse d'un même montant. Aussi, le législateur a prévu des mécanismes pour que les impôts locaux payables dès 2017 ne causent pas des faillites en cascade.

La détermination des nouvelles valeurs locatives sera par ailleurs ajustée de façon permanente, afin d'éviter des révisions générales tous les ... 50 ans. Dans cette révision générale, la notion de local-type disparaît au profit de catégories de locaux professionnels appréciés par secteur géographique, un secteur délimitant une zone homogène de marché locatif. Les secteurs et les catégories peuvent se retrouver sur le site Web de la direction générale des finances publiques :
https://www.impots.gouv.fr/portail/node/11405. Sur les deux cartes suivantes figurent les secteurs du Clermontais et de Clermont-l'Hérault.

Carte_secteurs_valeurs_locatives_pro_ccc.jpg

Carte_secteurs_valeurs_locatives_pro_Clermont.jpg

Prenons le cas de bureaux avec un aménagement récent, d'une surface principale de 36 m2 à quoi s'ajoutent des pièces annexes pour 20 m2 (chaufferie, garage, entrepôt, ...) et deux places de parking non couvertes pour 12 m2. En secteur 1, la valeur locative révisée sera de 5 193,32 €, elle sera en secteur 2 de 6 684,04 € et de 8 068,28 € en secteur 3 ; le Clermontais n'est concerné que par trois secteurs (sur six). Les taux de la TF, de la TEOM, de la CFE et de la CVAE s'appliquent ensuite à cette valeur locative.

Je ne sais pas pourquoi certaines communes du Clermontais sont en secteur 1 et d'autres en secteur 2, à priori sur la base des déclarations des propriétaires ... Par ailleurs, l'article 34 de la loi de finance rectificative de 2010 qui jette les bases de cette révision et de son évaluation permanente prévoit que la délimitation de ces secteurs ne peut se faire que l'année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux ; il est dommage que le législateur n'ait pas prévu de revoir ces délimitations à l'occasion d'une révision d'un PLU, d'un PLUi ou d'un SCoT.

La loi a prévu un autre paramètre pour le calcul de la valeur locative, c'est l'application d'un coefficient de localisation ; ce coefficient s'applique pour des parcelles cadastrales au sein d'un même secteur. Ce coefficient sert à corriger l'effet général de la RVLLP pour prendre en compte des particularités locales ; il peut affecter jusqu'à -30% ou à +30% la valeur locative. Par exemple, les commerces dans une rue très passagère pourront voir leur valeur locative augmentée, quand d'autres moins accessibles la verraient baisser. La proximité d'un parking ou d'un arrêt de bus peut justifier aussi l'application du coefficient de localisation.

Évidemment, ce coefficient de localisation pourra jouer un rôle clé pour le revitalisation des cœurs de ville ; un salon de coiffure, une boulangerie ou une boucherie qui se maintient en centre-ville mérite une aide fiscale. Et il n'y a pas obligation de neutraliser une baisse ici par une hausse ailleurs, cela peut venir de la volonté politique des élus. Par exemple sur le Clermontais où la Président Lacroix a décidé d'affecter une partie des recettes fiscales des Tanes-Basses et de la Salamane pour aider les commerces de centre-ville, voilà le moyen d'y parvenir.

A ce stade, et cela vaut pour toute nouvelle entreprise qui devient propriétaire de ses locaux à partir de 2017, la valeur locative brute est le produit de la surface pondérée du local par le tarif de la catégorie du local et par le coefficient de localisation. Chaque année, l'entrepreneur pourra modifier les composantes de sa surface pondérée (plus ou moins de surface de vente, plus ou moins d'entrepôts ou de lieux de stockage, plus ou moins de surface extérieure), ce qui impactera la valeur locative. Chaque année, la commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL) pourra modifier les montants des loyers par catégorie. Et chaque année les commissions intercommunales des impôts directs (CIID) pourront modifier les coefficients de localisation. Sur le Clermontais pour 2017 et pour 2018, ce coefficient est à 1 pour l'ensemble du territoire intercommunal.

Là où ça se complique, c'est pour le passage de l'ancienne valeur locative à la nouvelle, c'est à dire pour les propriétaires déjà imposés avant 2017. Sur le Clermontais, le total des valeurs locatives se montait à 7,2 M€ avant la révision, et il passerait à 32,7 M€ avec la révision des valeurs locatives. Il n'est pas possible d'appliquer ces nouvelles valeurs locatives, qui signifierait la fermeture de centaines d'entreprises.

Le législateur a donc prévu plusieurs mécanismes. Le premier est l'application d'un coefficient de neutralisation. Ainsi, pour chaque collectivité et pour chaque catégorie d'impôt, le coefficient de neutralisation est égal au rapport entre la somme des bases imposables en valeur locative avant la révision et la somme des bases en valeur locative révisée. Par exemple, si dans une commune avant révision, les propriétaires de locaux à usage d’habitation acquittent 60 % de la taxe foncière et les propriétaires de locaux professionnels et d’établissements industriels (et locaux évalués par barème) 40 %, les mêmes proportions doivent être maintenues après la révision. Par l'application du coefficient de neutralisation, établi en 2017 et particulier à chaque taxe locale (taxe foncière, TEOM, CFE) et à chaque collectivité locale (commune, département, ...) la proportion des locaux professionnels dans l'assiette des taxes locales est maintenue. Avec ce coefficient-là, et parce que les collectivités doivent continuer à percevoir le même montant de recettes fiscales, certaines entreprises verront leur valeur locative révisée augmenter, et d'autres baisser. Ce coefficient de neutralisation continuera de s'appliquer tant que la révision des valeurs locatives des habitations ne sera pas effective.

Reste que l'écart entre l'ancienne valeur et la nouvelle peut rester conséquent. Le législateur a donc prévu un nouveau coefficient de planchonnement. Il permet de limiter la baisse ou la hausse à 50% de l'écart entre l'ancienne valeur locative de la propriété et la valeur locative révisée neutralisée. Si l'ancienne valeur locative était de 10 000 € et que la nouvelle valeur révisée et neutralisée est de 15 000 €, alors le planchonnement sera de 2 500 €, et la nouvelle valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée sera de 12 500 €.

Et pour que cette situation ne soit pas définitive, il s'y ajoute un lissage sur 10 ans de la valeur révisée, neutralisée et planchonnée. En reprenant l'exemple précédent, la valeur locative sera de 10 250 € en 2017, 10 500 € en 2018, et ainsi de +250 € par an jusqu'en 2026.

Il ne manque pas de sites Web et de documents sur cette révision de la valeur locative des locaux professionnels, et je revendique beaucoup d'humilité sur cette question très complexe.  Cette note illustre aussi l'imagination prolifique des hauts fonctionnaires de Bercy ; dans un autre registre, ils ont inventé la TVA dans les années 50 et celle-ci a été adoptée par tous nos voisins européens, et bien au-delà. Mais une alternative à ces mesures d'amortissement aurait été de prendre en compte la vraie valeur locative comme base d'imposition, et de laisser les collectivités appliquer des taux adaptés aux catégories de locaux sur leur territoire. Parce que ces mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage vont créer une inéquité fiscale entre ceux qui migrent de l'ancien calcul au nouveau, et puis tous ceux qui s'installent à partir de 2017 ; ces derniers prennent la révision sans amortisseur.

La délimitation des secteurs est par ailleurs assez discriminante entre des EPCI voisins. Par exemple, la ZAC de la Salamane est en secteur 2, alors que les zones d'activité à Gignac sont en secteur 3. Cela peut devenir déterminant pour un entrepreneur qui veut s'installer sur un territoire, surtout avec des surfaces très importantes.

Il reste à explorer le coefficient de localisation. Il peut n'être qu'un outil très contextuel, par exemple par rapport à la visibilité depuis la voie publique ou relativement aux transports en commun, mais il pourrait aussi être utilisé pour favoriser le développement de certaines activités. Par exemple, pour faciliter l'installation de médecins ou de professionnels de santé dans nos villages, un coefficient de localisation allant jusqu'à -30% reflèterait la volonté politique de lutter contre les déserts médicaux. De même pour les cœurs de village vis à vis des espaces commerciaux en périphérie des villes.

Post-scriptum : Je tiens à remercier les deux agents de la Communauté de communes du Clermontais qui animaient cette semaine la Commission Intercommunale des Impôts Directs (CIID) ; ils ont su vulgariser cette question et répondre aux questions des commissaires présents.


Les secteurs sur le Clermontais   picto_pdf.jpg
Les catégories de locaux professionnels et les montants au mètre-carré et par secteur   picto_pdf.jpg
Les coefficients de neutralisation sur le Clermontais (par prélèvement fiscal)   picto_pdf.jpg
Rapport au Parlement sur les conséquences de la révision - Résultats de l’expérimentation menée en 2011   picto_pdf.jpg
Note de l'association des maires de France (AMF) - Éléments techniques sur la révision des valeurs locatives des locaux professionnels et des locaux d’habitation   picto_pdf.jpg