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19/12/2017

Urbanisme et risque de conflit d'intérêt, il faut éviter les pièges ...

Jeudi soir en Conseil municipal les élus vont avoir à délibérer sur l'acquisition de la parcelle AC31, pour 25 k€ (et 220 m2). Cette parcelle située au bout de rue Notre-Dame, en face de la piscine, est actuellement occupée par des bungalows. Alors pourquoi la mairie achète-t-elle ce lopin de terre ?

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Dans le PLU actuel, cette parcelle est sur un emplacement réservé destiné à donner accès à une zone aménagable située derrière le cimetière. Sauf que la loi ALUR est passée par là, et que toutes les réserves foncières qui n'ont pas fait l'objet d'un projet d'aménagement ou de construction dans les 9 années qui viennent après l'adoption du PLU redeviennent inconstructibles (et le PLU de Paulhan a été approuvé en février 2008). Il faut donc une révision du PLU pour les rendre à nouveau constructibles. De ce fait, les trois emplacements réservés qui avaient été associés à l'aménagement de cette réserve foncière deviennent caducs eux aussi, et leur emprise foncière reprend son caractère d'origine, à savoir un zonage UD non grévé de servitude publique pour cette parcelle AC31. Par conséquent, il est possible aujourd'hui de déposer un permis de construire sur cette parcelle. Je ne dis pas que l'instruction d'une telle demande serait évidente, car c'est une situation nouvelle que génère la loi ALUR, mais la messe n'est pas dite.

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A noter que dans le PLU de Paulhan, la loi ALUR a rendu inconstructibles entre 20 et 30 hectares de zones à urbaniser "AU" (zonages IAU, IIAU et IIIAU) ; les IVAU (réserves foncières économiques) avaient toutes déjà fait l'objet d'aménagements et de constructions.

La révision du PLU prescrite le 9 juillet 2015 n'a débouché à ce jour qu'à la validation du PADD (Plan d'Aménagement et de Développement Durable) ; c'est le document qui formalise le projet politique de la commune à l'horizon 2030 ; cf. site Web de la commune pour le diagnostic présenté en réunion publique. Et pour Paulhan, la commune a choisi de ne pas dépasser 5000 habitants à cet horizon-là. Et dans ce périmètre actuellement urbanisé (PAU), en densifiant les constructions et en construisant sur les parcelles encore libres, la population peut monter à 4710 habitant sans avoir à ouvrir de foncier à l'urbanisation. Et pour aller jusqu'à 5000, et donc 200 à 300 habitants de plus, il faudrait ouvrir 4 hectares supplémentaires à l'urbanisation.

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Première question ; la priorité est-elle de remplir le périmètre actuellement urbanisé (PAU), en rénovant les logements anciens, en rebâtissant des constructions délabrées et en remplissant les parcelles vides, ou est-elle d'abord de construire hors de ce PAU pour y faire des lotissements ? Je rappelle au passage que Paulhan est invité à produire une étude stratégique, conjointement avec le syndicat de développement du Pays Cœur d'Hérault, sur l'appel à projets de la Région pour la dynamisation des bourgs-centres. Les communes de Gignac, de Saint-André-de-Sangonis, de Lodève et de Clermont-l'Hérault ont déjà délibéré et missionné des bureaux d'études pour répondre à cet appel à projets ; Paulhan manque toujours à l'appel ... Cf. délibération de la CCC du 28 juin 2017 et délibération du SYDEL du 29 novembre 2017. Alors que pour notre centre ancien, pour notre circulade, il y a là des synergies à mettre en œuvre pour rénover nos rues, les habitations, les équipements publics et les commerces du centre-ville. L'urgence est-elle de construire au-delà de ce PAU ?

Seconde question : comment choisir ces quatre hectares-là d'extension urbaine au-delà du PAU ? Les travaux de la commission urbanisme se sont orientés vers des terrains en limite du périmètre déjà urbanisé, c'est à dire des endroits déjà très proches des équipements publics et bien intégrés dans le paysage urbain de la commune. La zone qui se trouve entre le cimetière et la route de Clermont-l'Hérault, entre autres, répond parfaitement à ces exigences ; elle couvre environ un hectare.

Sauf que le PLU qui doit autoriser cette extension urbaine n'est pas encore approuvé, et il est loin de l'être. D'une part les travaux de la commission d'urbanisme sont gelés depuis bientôt un an, et d'autre part la procédure administrative est loin d'être un long fleuve tranquille ; j'en veux pour preuve le parcours qu'endurent actuellement les communes voisines. Et c'est sans compter les recours contentieux qui ne manquent jamais dans ce domaine-là, ce qui rend bien improbable l'approbation du PLU d'ici la fin du mandat.

Et on en revient donc à la question : pourquoi la mairie achète-t-elle ce terrain-là (220 m2 pour 25 k€) au regard d'une hypothétique zone à aménager ? Et qui mieux que les propriétaires des parcelles concernées par cet aménagement ont intérêt à procéder à cette acquisition ? C'est légitime que la mairie, et en l'occurrence sa commission Urbanisme, travaille sur des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) sur ce type de secteur, afin de fixer des règles d'intégration paysagère, architecturale et urbanistique, mais la mairie n'a pas de raison de s'en porter acquéreur. Aussi, et à condition encore que ce secteur-là soit intégré dans le prochain PLU (après concertation publique, validation par les personnes publiques associées puis vote du Conseil municipal), c'est au futur aménageur (qui devra créer un réseau de voies sur son lotissement) d'aménager l'accès à la rue Notre-Dame par cette parcelle AC31, et avec sous le bitume tous les réseaux requis.

Mais là où ça se complique un petit plus encore, c'est quand un conseiller municipal est propriétaire de parcelles qui sont juste après cette AC31 dans le périmètre de cette ancienne zone IIAU. Si ce jeudi soir l'élu concerné participe au vote pour l'acquisition par la mairie de cette parcelle, il risque de se mettre dans la situation du maire de Pézenas et de son adjoint qui viennent d'être condamnés en correctionnelle pour prise illégale d'intérêt. L'adjoint d'Alain Vogel-Singer possédait des parcelles à la zone des Moulières que la révision du PLU a rendu constructibles, ce qui a permis en 2016 à l'adjoint Ansiau Revalor d'en tirer un bon prix auprès de l'aménageur héraultais GGL. Car de façon générale en Conseil municipal, les élus qui sont concernés directement ou indirectement par l'objet d'une délibération devraient plus systématiquement ne pas participer au vote.

Plus que jamais la politique a besoin d'éthique ; on se souvient encore du Penelopegate ... Et il suffit  malheureusement de quelques cas pour noircir un tableau qui ne le mérite vraiment pas. Il ne faut pas se contenter de demander aux élus de renoncer à leurs mandats associatifs ou à leur activité professionnelle, susceptible de profiter des décisions de leur municipalité, car en réalité cela peut aussi profiter à un proche ou à un parent. Non, c'est une petite révolution à faire dans la tête de tout un chacun, pour bien séparer les mandats publics des activités personnelles. Et c'est aussi une valeur républicaine.

23:47 Publié dans Paulhan, Urbanisme | Lien permanent | Commentaires (2) | Tags : paulhan, plu, pau, alur, iiau

01/04/2017

Conseil municipal du 30 mars 2017 - Les investissements locaux sur la sellette ...

logo_paulhan_2.jpgDix-sept points étaient inscrits à l'ordre du jour de ce conseil municipal ; le maire Claude Valéro en inscrivait un dix-huitième en cours de séance sur les tarifs du cimetière. Cette séance de près de trois heures s'est déroulée dans un large consensus, excepté à propos des investissements de la commune.

Il est ressorti du débat d'orientation budgétaire (DOB), au précédent conseil municipal du 16 février, que la municipalité avait un tas d'opérations en projet (cf. document budgétaire sur le site Web de la commune). Or, le budget proposé ce jeudi soir ne nous donnait pas de visibilité claire, ni de certitude sur les investissements à réaliser d'ici la fin du mandat. Le DOB a mis en lumière que sans recourir à l'emprunt et en optimisant le recours aux subventions, la commune pouvait mobiliser 650 k€ chaque année pour investir. Mais il y a déjà les investissements courants qui portent sur la voirie, les chemins ruraux, le réseau électrique, l'éclairage public, les écoles, ... tout ce qui maintient la qualité de vie dans notre village. Pour la période 2017-2020, le DOB a exhibé que la part qui reviendrait à la commune pour ces investissements de la vie courante s'élève à 1,3 M€, soit un peu plus de 400 K€ par an. Rapporté à la capacité d'autofinancement du budget principal, cela laisse peu de marge de manœuvre pour d'autres projets ...

Or, dans le projet de budget primitif qui nous était présenté pour 2017, il y a 481 k€ pour la bibliothèque (et 257 k€ de subventions attendues), 126 k€ pour le cimetière (pas de subvention), 52 k€ pour la halle des produits régionaux (sans subvention), 18 k€ pour la gare (sans subvention), 13 k€ pour de nouvelles caméras de vidéosurveillance (sans subvention), 128 k€ pour l'achat de la cave coopérative (sans subvention), 337 k€ pour la construction d'ateliers municipaux (avec 255 k€ de subvention attendues de l’État), 137 k€ pour la voie verte (avec 31 k€ de subventions attendues) ou encore 7 k€ pour la mis en accessibilité des bâtiments publics (sans subvention). Rien que pour l'année 2017, ces investissements-là avec les subventions attendues nécessitent 745 k€ de recettes. Alors nous pouvons compter sur un excédent d'exploitation 2016 qui couvre ces dépenses, mais les travaux de la bibliothèque, ceux de la gare, ceux de la cave coopérative, ceux de la mise en accessibilité des bâtiments municipaux, ceux du cimetière ou encore ceux des ateliers municipaux sont pluriannuels et là nous n'avons aucune visibilité !

La section d'investissement du budget 2017 est comme une bouteille jetée à la mer ; on lance des projets dont on ne maîtrise pas la réalisation ou le bon achèvement dans le temps. Et surtout on ne s'assure pas qu'ils ne porteront pas un préjudice futur ...

Le premier exemple est celui de la cave coopérative. Ce bâtiment est désormais inscrit aux monuments historiques et l'architecte des bâtiments de France, Monsieur Gabriel JONQUERES d'ORIOLA, qui est venu la visiter récemment a informé les élus qu'autant les formes intérieures qu'extérieures du bâtiment devaient être préservées et donc qu'il ne pourrait jamais s'y faire n'importe quoi. Même le lotissement qui est prévu à côté de la cave fera l'objet d'un avis obligatoire de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de l'Hérault (UDAP). Nous l'avons pointé en séance avec Thierry Jam, quelle urgence avons-nous à acheter une partie de cette cave de façon concomitante avec l'aménageur AMEHA SARL (qui achète le reste du foncier à Clochers & Terroirs pour 300 k€) ? Si le propriétaire veut vendre la cave coopérative, le maire pourra toujours exercer son droit de préemption urbain, et donc acheter la cave pour un projet municipal. Car à ce jour nous savons que la mairie ne fera aucun aménagement dans la cave d'ici la fin du mandat (le DOB a révélé qu'aucun budget n'y était affecté), et la mairie pourrait alors se retrouver avec une friche industrielle à entretenir, avec toutes les exigences de sécurité qui en découlent. Enfin, l'usage de ce bâtiment n'a jamais été affirmé. Certains y voient des usages culturels, de loisir ou de sport, mais tout cela relève plus de désirs que de projets confortés par des partenaires techniques et financiers.

L'autre exemple d'investissement préjudiciable à la commune, c'est celui des futurs ateliers municipaux. Déjà, le budget de ce projet interroge. Il avait été évaluée à 700 k€ en 2015. Au DOB 2017, le projet est évalué à 724 k€ (337 k€ en 2017 et 387 k€ en 2018) ; c'était il y a un mois et le budget primitif confirme l'investissement de 337 k€ cette année. Or, ce jeudi pour le vote du budget, une délibération de prorogation de subvention auprès de la communauté de communes présentait un budget ramené à 578 k€ ... Si nous sommes tous d'accord pour que les agents des services techniques disposent de meilleurs conditions de travail, nous étions plusieurs à contester ce projet-là. Pour moi, c'est le choix de construire ce bâtiment en zone agricole qui est choquant (cf. ma note du 25 février). Nous avons validé le PADD du PLU, dans lequel la zone de la Condamine et ses 15 ha de terres agricoles sont préservées jusqu'en 2030. En même temps, ce PADD supprime des hectares de zones précédemment à urbaniser dans le PLU actuel, pouvant potentiellement modifier les projets de leurs propriétaires (et leurs retombées financières). Et alors que la mairie devrait être exemplaire, elle construit sur une zone agricole. Cela en est presque une provocation ... Alors la loi l'autorise, mais c'est un peu comme pour l'affaire Fillon, il y a la loi et il y a l'éthique. L'autre élu opposé à ce projet était Thierry Jam, d'une part pour son montant astronomique, mais aussi parce qu'il propose que les ateliers soient installés dans la cave coopérative. Clochers & Terroirs vend la cave pour 400 k€, nous aurions alors l'opportunité d'y aménager des ateliers spacieux tout en conservant le terrain à l'ouest du bâtiment. C'est ce qu'on fait nos voisins de Mèze avec leur cave coopérative ; elle abrite depuis 10 ans déjà leurs services techniques (cf. ma note du 10 avril 2016).

D'un point de vue purement budgétaire, j'ai regretté que les investissements de la commune ne figurent pas clairement dans le projet de budget. Pour cela, il y a deux façons de faire : soit on inscrit le budget total sur la première année et les années suivantes il y a des restes à réaliser, soit on crée des autorisations de programme qui permettent d'imputer chaque année des crédits de paiement. De telles écritures permettent d'affirmer politiquement un investissement pluriannuel, alors que là nous inscrivons des opérations à l'aveugle ...

Notre groupe a donc voté contre le budget 2017, pour sa section d'investissement, et nous avons voté contre la demande de subvention à la Communauté de communes pour les ateliers municipaux et contre la délégation donnée au maire pour signer l'achat de la cave coopérative.

15/03/2017

Clôture de la ZAC de la Barthe

Logo_CCC.jpgC'est un sujet que j'ai déjà abordé ici deux ou trois fois, à savoir de clôturer le budget annexe de la ZAC de la Barthe pour permettre à des opérateurs privés d'aménager les 4 hectares de foncier encore cessibles. Les coûts de viabilisation de la Communauté de communes (CCC) étant rédhibitoires, la CCC abandonne ici sa principale mission statutaire, à savoir d'aménager l'espace pour promouvoir le développement économique sur le territoire communautaire. Mais dans la délibération du 15 décembre 2016 de la CCC qui adoptait ce processus de clôture, il était précisé : « La commune de Paulhan qui accueille cette ZAC sera consultée avant la suppression de la ZAC ». Aussi, en commission des moyens généraux le 1er mars, j'ai fait part de mon étonnement que le Conseil municipal de Paulhan n'ait jamais eu ce point-là à son ordre du jour. Il m'a été répondu que je confondais la procédure budgétaire (qui relève de la CCC) et la procédure urbaine dans laquelle la commune de Paulhan est légitime à modifier ses documents d'urbanisme. Sauf que quoique décide la commune de Paulhan, si la CCC n'y met plus un sou, alors qu'importe que cette ZAC figure encore dans les documents d'urbanisme de la commune.

Cette délibération ce soir mettait fin à plusieurs mois de tergiversations de la part des services communautaires, mais il donne surtout un mauvais signal à tous les promoteurs qui voudraient s"implanter sur notre territoire du Clermontais. Une commune qui a quelques dizaines d'hectares sur son territoire peut les inscrire dans son PLU comme des zones à urbaniser pour des activités économiques et en confier l'aménagement à un opérateur privé ...

Et plus concrètement pour Paulhan, c'est le renoncement de la puissance publique à organiser l'aménagement de son territoire. C'est un échec, c'est un aveu d'impuissance et j'ai voté contre.