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14/10/2017

Fiscalité locale des entreprises, les valeurs locatives enfin révisées ... à la française ;-)

Les valeurs locatives qui servent de base d'imposition pour la fiscalité locale n'avaient pas été révisées depuis 1970, et depuis presque un demi-siècle c'est une fiscalité qui ne s'était pas du tout adaptée aux évolutions économiques et territoriales. Cette valeur locative représente le loyer annuel que peut produire un immeuble, sauf qu'en 1970 il n'y avait pas de fast-food, de drive, de cybercafé, ... et qu'un commerce à Clermont-Ferrand, à Lens ou à Saint-Étienne bénéficiait d'un environnement industriel qui appartient au passé. Et si pour l'habitat ce retard reste à combler, c'est au 1er janvier 2017 qu'est entrée en vigueur la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) ; cela concerne 3,3 millions de locaux professionnels (1 245 sur le Clermontais), pour le paiement dès 2017 de la taxe foncière (TF), de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), puis en 2018 de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Cette valeur locative est aussi utilisée pour le calcul de la taxe spéciale d'équipement (TSE), et elle pourrait l'être aussi pour la GEMAPI.

Pour déterminer ces nouvelles valeurs locatives, les services fiscaux se sont appuyés sur des questionnaires envoyés aux propriétaires dans le cadre d'une expérimentation sur cinq départements en 2011, et dont l'Hérault faisait partie. Les résultats de ces enquêtes exploitées en 2012 ont montré un transfert important entre différentes filières économiques. Dans l'Hérault par exemple, les entreprises industrielles voyaient leur fiscalité locale baisser de 12%, et comme la réforme devait être neutre pour les recettes des collectivités qui perçoivent ces impôts, ce sont les bureaux qui étaient les plus impactés par une hausse d'un même montant. Aussi, le législateur a prévu des mécanismes pour que les impôts locaux payables dès 2017 ne causent pas des faillites en cascade.

La détermination des nouvelles valeurs locatives sera par ailleurs ajustée de façon permanente, afin d'éviter des révisions générales tous les ... 50 ans. Dans cette révision générale, la notion de local-type disparaît au profit de catégories de locaux professionnels appréciés par secteur géographique, un secteur délimitant une zone homogène de marché locatif. Les secteurs et les catégories peuvent se retrouver sur le site Web de la direction générale des finances publiques :
https://www.impots.gouv.fr/portail/node/11405. Sur les deux cartes suivantes figurent les secteurs du Clermontais et de Clermont-l'Hérault.

Carte_secteurs_valeurs_locatives_pro_ccc.jpg

Carte_secteurs_valeurs_locatives_pro_Clermont.jpg

Prenons le cas de bureaux avec un aménagement récent, d'une surface principale de 36 m2 à quoi s'ajoutent des pièces annexes pour 20 m2 (chaufferie, garage, entrepôt, ...) et deux places de parking non couvertes pour 12 m2. En secteur 1, la valeur locative révisée sera de 5 193,32 €, elle sera en secteur 2 de 6 684,04 € et de 8 068,28 € en secteur 3 ; le Clermontais n'est concerné que par trois secteurs (sur six). Les taux de la TF, de la TEOM, de la CFE et de la CVAE s'appliquent ensuite à cette valeur locative.

Je ne sais pas pourquoi certaines communes du Clermontais sont en secteur 1 et d'autres en secteur 2, à priori sur la base des déclarations des propriétaires ... Par ailleurs, l'article 34 de la loi de finance rectificative de 2010 qui jette les bases de cette révision et de son évaluation permanente prévoit que la délimitation de ces secteurs ne peut se faire que l'année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux ; il est dommage que le législateur n'ait pas prévu de revoir ces délimitations à l'occasion d'une révision d'un PLU, d'un PLUi ou d'un SCoT.

La loi a prévu un autre paramètre pour le calcul de la valeur locative, c'est l'application d'un coefficient de localisation ; ce coefficient s'applique pour des parcelles cadastrales au sein d'un même secteur. Ce coefficient sert à corriger l'effet général de la RVLLP pour prendre en compte des particularités locales ; il peut affecter jusqu'à -30% ou à +30% la valeur locative. Par exemple, les commerces dans une rue très passagère pourront voir leur valeur locative augmentée, quand d'autres moins accessibles la verraient baisser. La proximité d'un parking ou d'un arrêt de bus peut justifier aussi l'application du coefficient de localisation.

Évidemment, ce coefficient de localisation pourra jouer un rôle clé pour le revitalisation des cœurs de ville ; un salon de coiffure, une boulangerie ou une boucherie qui se maintient en centre-ville mérite une aide fiscale. Et il n'y a pas obligation de neutraliser une baisse ici par une hausse ailleurs, cela peut venir de la volonté politique des élus. Par exemple sur le Clermontais où la Président Lacroix a décidé d'affecter une partie des recettes fiscales des Tanes-Basses et de la Salamane pour aider les commerces de centre-ville, voilà le moyen d'y parvenir.

A ce stade, et cela vaut pour toute nouvelle entreprise qui devient propriétaire de ses locaux à partir de 2017, la valeur locative brute est le produit de la surface pondérée du local par le tarif de la catégorie du local et par le coefficient de localisation. Chaque année, l'entrepreneur pourra modifier les composantes de sa surface pondérée (plus ou moins de surface de vente, plus ou moins d'entrepôts ou de lieux de stockage, plus ou moins de surface extérieure), ce qui impactera la valeur locative. Chaque année, la commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL) pourra modifier les montants des loyers par catégorie. Et chaque année les commissions intercommunales des impôts directs (CIID) pourront modifier les coefficients de localisation. Sur le Clermontais pour 2017 et pour 2018, ce coefficient est à 1 pour l'ensemble du territoire intercommunal.

Là où ça se complique, c'est pour le passage de l'ancienne valeur locative à la nouvelle, c'est à dire pour les propriétaires déjà imposés avant 2017. Sur le Clermontais, le total des valeurs locatives se montait à 7,2 M€ avant la révision, et il passerait à 32,7 M€ avec la révision des valeurs locatives. Il n'est pas possible d'appliquer ces nouvelles valeurs locatives, qui signifierait la fermeture de centaines d'entreprises.

Le législateur a donc prévu plusieurs mécanismes. Le premier est l'application d'un coefficient de neutralisation. Ainsi, pour chaque collectivité et pour chaque catégorie d'impôt, le coefficient de neutralisation est égal au rapport entre la somme des bases imposables en valeur locative avant la révision et la somme des bases en valeur locative révisée. Par exemple, si dans une commune avant révision, les propriétaires de locaux à usage d’habitation acquittent 60 % de la taxe foncière et les propriétaires de locaux professionnels et d’établissements industriels (et locaux évalués par barème) 40 %, les mêmes proportions doivent être maintenues après la révision. Par l'application du coefficient de neutralisation, établi en 2017 et particulier à chaque taxe locale (taxe foncière, TEOM, CFE) et à chaque collectivité locale (commune, département, ...) la proportion des locaux professionnels dans l'assiette des taxes locales est maintenue. Avec ce coefficient-là, et parce que les collectivités doivent continuer à percevoir le même montant de recettes fiscales, certaines entreprises verront leur valeur locative révisée augmenter, et d'autres baisser. Ce coefficient de neutralisation continuera de s'appliquer tant que la révision des valeurs locatives des habitations ne sera pas effective.

Reste que l'écart entre l'ancienne valeur et la nouvelle peut rester conséquent. Le législateur a donc prévu un nouveau coefficient de planchonnement. Il permet de limiter la baisse ou la hausse à 50% de l'écart entre l'ancienne valeur locative de la propriété et la valeur locative révisée neutralisée. Si l'ancienne valeur locative était de 10 000 € et que la nouvelle valeur révisée et neutralisée est de 15 000 €, alors le planchonnement sera de 2 500 €, et la nouvelle valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée sera de 12 500 €.

Et pour que cette situation ne soit pas définitive, il s'y ajoute un lissage sur 10 ans de la valeur révisée, neutralisée et planchonnée. En reprenant l'exemple précédent, la valeur locative sera de 10 250 € en 2017, 10 500 € en 2018, et ainsi de +250 € par an jusqu'en 2026.

Il ne manque pas de sites Web et de documents sur cette révision de la valeur locative des locaux professionnels, et je revendique beaucoup d'humilité sur cette question très complexe.  Cette note illustre aussi l'imagination prolifique des hauts fonctionnaires de Bercy ; dans un autre registre, ils ont inventé la TVA dans les années 50 et celle-ci a été adoptée par tous nos voisins européens, et bien au-delà. Mais une alternative à ces mesures d'amortissement aurait été de prendre en compte la vraie valeur locative comme base d'imposition, et de laisser les collectivités appliquer des taux adaptés aux catégories de locaux sur leur territoire. Parce que ces mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage vont créer une inéquité fiscale entre ceux qui migrent de l'ancien calcul au nouveau, et puis tous ceux qui s'installent à partir de 2017 ; ces derniers prennent la révision sans amortisseur.

La délimitation des secteurs est par ailleurs assez discriminante entre des EPCI voisins. Par exemple, la ZAC de la Salamane est en secteur 2, alors que les zones d'activité à Gignac sont en secteur 3. Cela peut devenir déterminant pour un entrepreneur qui veut s'installer sur un territoire, surtout avec des surfaces très importantes.

Il reste à explorer le coefficient de localisation. Il peut n'être qu'un outil très contextuel, par exemple par rapport à la visibilité depuis la voie publique ou relativement aux transports en commun, mais il pourrait aussi être utilisé pour favoriser le développement de certaines activités. Par exemple, pour faciliter l'installation de médecins ou de professionnels de santé dans nos villages, un coefficient de localisation allant jusqu'à -30% reflèterait la volonté politique de lutter contre les déserts médicaux. De même pour les cœurs de village vis à vis des espaces commerciaux en périphérie des villes.

Post-scriptum : Je tiens à remercier les deux agents de la Communauté de communes du Clermontais qui animaient cette semaine la Commission Intercommunale des Impôts Directs (CIID) ; ils ont su vulgariser cette question et répondre aux questions des commissaires présents.


Les secteurs sur le Clermontais   picto_pdf.jpg
Les catégories de locaux professionnels et les montants au mètre-carré et par secteur   picto_pdf.jpg
Les coefficients de neutralisation sur le Clermontais (par prélèvement fiscal)   picto_pdf.jpg
Rapport au Parlement sur les conséquences de la révision - Résultats de l’expérimentation menée en 2011   picto_pdf.jpg
Note de l'association des maires de France (AMF) - Éléments techniques sur la révision des valeurs locatives des locaux professionnels et des locaux d’habitation   picto_pdf.jpg

06/03/2015

Collectivités locales : la rente publique

A l'occasion du vote du budget 2015 à la Communauté de communes du Clermontais (CCC), je suis intervenu pour regretter un « budget de rentier ». Pourquoi ?

Pendant le précédent mandat intercommunal 2008-2014, la seule orientation économique de la CCC fut de créer la zone d'activité de la Salamane. Et pour ce mandat à venir 2014-2020, il y a fort à parier que le « modèle Salamane » demeure l'unique vecteur de développement économique. La Salamane, c'est du point de vue de l'assemblée communautaire un patrimoine foncier qui rapporte de la fiscalité locale ; et le président Lacroix de préciser que la plateforme Système U génère annuellement 400.000 € de recettes fiscales qui vont dans les caisses de la Communauté (et 200.000 € dans celles de la commune de Clermont l'Hérault).

Mais la face cachée de cette rente mirobolante, c'est qu'il faut commercialiser des lots sur la Salamane pour un montant d'environ 17 millions d'euros, que cette commercialisation nécessite encore 2 millions d'euros de travaux d'aménagement, et qu'en face de cela le capital de la dette due par la Communauté s'élève à 20 millions d'euros ! Donc, avant de vivre sereinement sur la rente de la Salamane, il va encore couler de l'eau sous les ponts ....

rente foncière,fiscalité locale

Or, la situation courante du budget intercommunal ne dégage pas d'autofinancement suffisant pour attendre des années que la Salamane verse sa rente. Ainsi, sur le budget général, il n'y a que 150.000 euros tirés de l'excédent d'exploitation 2014 qui sont affectés à la section d'investissement 2015, alors que l'annuité de remboursement du capital de la dette est de 349.420 €. Idem pour le budget de l'aire d'accueil des gens du voyage : 19.737 euros d'excédent de fonctionnement 2014 affectés à l'investissement 2015, mais avec une annuité de remboursement de la dette de 20.000 euros. Le budget de fonctionnement de l'aire d'accueil des gens du voyage doit en plus être abondé d'une subvention d'équilibre du budget général de 73.792  euros, et une opération d'ordre de 190 euros permet de rembourser le capital de la dette. Idem encore pour le budget du Centre aquatique qui permet d'affecter 286.875 € d'excédent d'exploitation 2014 à la section d'investissement 2015, pour une annuité de remboursement de la dette de 321.785 € ; et c'est une subvention d'équilibre d'environ 1,9 millions d'euros du budget général qui faut transférer cette année !

Budget type
Schema_Budget.jpg

[cliquer sur l'image pour l'agrandir]
  Le schéma ci-contre illustre bien la problématique. Les recettes d'une collectivité viennent (en fonctionnement) de la fiscalité locale, des dotations de l’État et des ventes issues des produits et services. Le solde avec l'ensemble des dépenses de fonctionnement dégage une marge brute qui permet d'investir, mais au moins après avoir remboursé l'annuité de la dette.

Et le budget principal 2015 prévoit un nouvel emprunt de 1,874 millions d'euros pour investir sur des opérations habituelles et pour équilibrer cet édifice budgétaire précaire. Interrogé sur cette situation, le président Jean-Claude Lacroix s'est voulu rassurant : « la situation n'est pas critique » selon lui. Mais ça nous conduit désormais à un endettement de près de 22 millions d'euros !

Par ailleurs, la Communauté a négocié un étalement sur deux ans de l'apurement du déficit de la zone de la Barthe (128.000 € au lieu de 257.302 € en 2015, puis le reste de 129.302 € en 2016), pour « améliorer les équilibres budgétaires du budget général 2015, lourdement impactés par la baisse historique des dotations de l’État » (dixit le rapport). Quand d'un côté on emprunte pour payer ses annuités et que de l'autre on obtient un étalement de remboursement de ses créances pour tenir  l'équilibre budgétaire, ça me paraît moi plutôt « critique ». Mais chacun place le curseur là où il veut.

Aussi, et à ce stade de ma note, je constate que la CCC cherche à se constituer un revenu du capital (foncier), mais qu'elle va devoir tirer la langue encore quelques années avant de pouvoir en vivre :=(

Mais il y a deux autres aspects pour moi négatifs à cette stratégie budgétaire. Tout d'abord, la commercialisation de lots à la Salamane attire des commerces, c'est à dire des espaces de consommation de richesses. Nous avons délibéré mercredi soir pour vendre un lot de 7460 m2 pour y installer encore un commerce de vente au détail de biens d'équipement de la maison. Le dernier lot vendu à la Salamane donne naissance à un Leclerc Drive. Or, notre territoire manque d'entreprises qui créent de la richesse (production de biens et de services, transformation manufacturière, exploitation de ressources naturelles, ...). Parce que l'argent pour consommer, il faut bien le percevoir auparavant. Or, l’essoufflement de l’État providence conduit à réduire les retraites, les allocations et les traitements des fonctionnaires, et c'est donc le modèle d'économie présentielle qui est menacé.

rente foncière,fiscalité locale

Et puis surtout, c'est la création d'emplois qui est totalement oubliée. Combien d'emplois ont été créés à la Salamane depuis 3 ans ? Je n'en vois pas plus de quelques dizaines (de créations nettes d'emplois) quand le Président Jean-Claude Lacroix en voit plus de cent. Je rappelle que Système U a fait venir plus de la moitié de son effectif de sa plateforme de Vendargues, et que la SOCCAH comme Normal étaient auparavant aux Tannes Basses et qu'elles ont juste franchi l'A75 avec leurs salariés.

Au 1er janvier 2013, il y avait 1630 entreprises sur le Clermontais (cf. données de l'INSEE). Il s'en est créé 274 pendant l'année 2012 et 159 ont été détruites, soit un solde démographique de +115 entreprises pour 2012. Et il est là le challenge, elle devrait se trouver là l'ambition de l'assemblée communautaire, à savoir d'aider les secteurs de la construction, du tourisme, du commerce, de l'artisanat, des transports, des professions libérales, des services à la personne, ... pour que se créent des entreprises et donc des emplois. Le Président Jean-Claude Lacroix m'a répondu mercredi soir que cela posait un problème de compétences, mais je crois que nous ne pensons pas aux mêmes ;-)

23/12/2009

Fiscalité mixte, la Vallée de l'Hérault l'adopte elle aussi !

Après l'Agglo de Béziers puis la Communauté de Communes du Clermontais (CCC), c'est à la Communauté de Communes de la Vallée de l'Hérault (CCVH) d'adopter une fiscalité additionnelle ; 1.750.000 euros vont ainsi être ponctionnés sur le budget des ménages et des entreprises en 2010. C'est important de citer les entreprises car on catalogue trop souvent les trois taxes locales dans la fiscalité des ménages. Or, les entreprises (artisants, commerçants, agriculteurs, ...) payent aussi les deux taxes foncières sur le bâti et sur le non bâti.

Mais c'est la précipitation qui semble l'avoir emporté lors du Conseil Communautaire du 21 décembre, avec une délibération adoptée à 26 voix pour, face à 4 abstentions et 11 voix contre. Précipitation car la réforme en cours de la fiscalité locale va rebattre les cartes des prélèvements fiscaux en 2011. Plus de taxe professionnelle (TP), mais une contribution économique territoriale (CET) dont le bloc communal, c'est à dire l'intercommunalité et ses communes membres, va hériter de la part foncière. La taxe d'habitation reviendra elle aussi intégralement à ce bloc communal ... C'est dire que les ordinateurs doivent tourner à fond pour établir les simulations budgétaires pour 2011, simulations qui découlent assez logiquement des transferts de fiscalité que prévoit la loi de finance.

Comme pour la CCC fin 2008, c'est toujours l'inflation budgétaire qui est privilégiée au détriment de la rigueur financière. Alors que tous les contribuables sont tenus à des réductions dans leur fonctionnement, voire dans leurs investissements, l'intercommunalité confirme les constats permanents de la Cour des Comptes sur leurs budgets. Un seul regret, c'est que cette fiscalité ne soit pas abordée à l'échelle du Pays Coeur d'Hérault. En effet, certaines communes ou intercommunalités voisines pourraient devenir des "paradis fiscaux" en réduisant leur fiscalité, tout en profitant des investissements et des infrastructures de celles qui ont une politique fiscale plus ambitieuse. Car c'est aussi cette concurrence entre collectivités voisinnes qui génère cette escalade ; chacune veut des ZAC, des ZAE et des équipements publics rutilants ...

Allez, un voeu pour 2010, que la fusion des trois intercommunalités du Pays Coeur d'Hérault fasse l'objet d'études prospectives sérieuses. Reste à savoir si cette fusion doit être achevée d'ici 2014 ou si les élections locales de 2014 doivent servir à arbitrer démocratiquement ce choix. Personnellement, je serai pour ne pas attendre ... Dotons nous d'abord d'un tel outil, il sera temps après d'en déterminer les usages.

Source : Midi Libre - Edition du 23 décembre 2009 : Vallée de l'Hérault, un nouvel impôt pour 2010