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19/11/2017

Conseil municipal de Paulhan du 16/11/2017 : vote CONTRE sur les nouveaux périmètres de protection des bâtiments classés au patrimoine

La commune de Paulhan a sur son territoire deux bâtiments qui sont classés au patrimoine, il s'agit de la Chapelle Notre-Dame-des-Vertus et de la Cave coopérative. Légalement, ces bâtiments induisent un périmètre de protection qui empêche de construire ou de modifier une construction avec l'effet de porter préjudice au bâtiment classé. Et historiquement, ce périmètre se matérialise par un cercle ayant un rayon de 500 mètres. Quelle est la conséquence quand un projet de construction ou de modification d'une construction est déposé en mairie pour une parcelle qui se trouve dans ce périmètre ? Et bien le service instructeur local doit transmettre le projet à l'architecte des bâtiments de France qui vérifie que rien dans les intentions du projet ne vient porter préjudice au bâtiment classé.

Mais pour le Service Territorial de l'Architecture et du Patrimoine (STAP) dans l'Hérault, ces cercles donnent lieu à une multitude de dossiers à instruire, sans que les projets aient tous un impact sur les bâtiments classés. Ainsi, refaire sa façade dans une rue très éloignée ou sans continuité architecturale avec le bâtiment classé va donner lieu à des mois de délais supplémentaires, alors que l'instruction locale ne dure que quelques semaines. Aussi, l'architecte des bâtiments de France a proposé que ces périmètres de protection ne soient plus des cercles, mais des contours à l'intérieur desquels les constructions relèvent de critères communs.

Le premier critère retenu est la visibilité du bâtiment (cf. vues distantes) ; de tous les lieux de la commune d'où le bâtiment est visible, rien ne doit venir entraver ou polluer la perspective. C'est ainsi que des demandes de travaux pour la pose de panneaux photovoltaïque en toiture sont régulièrement retoqués par le STAP, parce que cela viendrait polluer l'image panoramique d'un bâtiment historique. Ce critère s'évalue par exemple quand le bâtiment en question est limitrophe d'une plaine agricole, où la construction d'un hangar ou d'une habitation agricole pourrait altérer le panorama global. De la même façon quand le bâtiment est visible d'une terrasse ou d'un balcon, toute construction qui viendrait s'interposer dans le champ de vision sera à étudier avec attention.

Un autre critère est la continuité architecturale. Ainsi, pour le bâtiment de la Cave coopérative, l'architecte du STAP a retenu le caractère patrimonial des constructions du 20ème siècle, qu'il s'agisse de la salle des fêtes, de la gare ou même de la maison du garde-barrière sur la route de Campagnan. Même les bâtiments d'Irrifrance sont compris dans ce périmètre, comme l'est l'ancienne rotonde presque totalement détruite au bout de la rue du dépôt. Et c'est d'ailleurs une protection pour le patrimoine des habitants situés dans ce périmètre qu'une telle continuité puisse être garantie, car cela permet à leur bien de ne pas se dévaloriser, voire même de s'améliorer si l'architecture du 20ème siècle devient demain un paramètre recherché par des acquéreurs.

Ainsi, les deux périmètres de protection sont modifiés pour ne plus être des cercles, mais des contours homogènes.

Carte_PPM_Cave_Chapelle.jpg

Ces nouveaux périmètres de protection vont être inscrits dans le PLU de la commune qui est en cours de révision générale, et ils donneront préalablement lieu à une concertation publique avant que le Conseil municipal ne les approuve définitivement. Le vote du Conseil municipal de ce jeudi 16 novembre avait surtout pour rôle de pointer des incohérences, des raccourcis ou des pistes d'amélioration qui puissent ainsi être portées à la connaissance de tous les paulhanais. Comme je l'ai plaidé en séance, ne laissons pas croire à nos administrés que nous aurions tout accepté sans réserves ...

Alors pourquoi notre groupe a voté contre ? Déjà, nous aurions préféré qu'il y ait un vote par périmètre. La directrice des services nous a confirmé en séance que c'était possible, mais le maire n'y a pas donné une suite favorable. En effet, nous n'avions aucune objection sur le périmètre de protection de la Chapelle Notre-Dame-des-Vertus, mais par contre une plus majeure sur celui de la cave. Comme le montre la carte, toute la plaine qui est au Nord de la Chapelle est dans le périmètre de protection, parce qu'il y a une évidente nécessité d'instruire dans le détail les demandes de construction qui pourraient être déposées et se trouver dans le champ de visibilité du bâtiment. Or, la plaine à l'Est de la Cave n'est pas traitée de la même façon. Il y a d'abord la plaine au Sud-Est, qui démarre aux nouveaux ateliers municipaux en cours de construction et qui est sortie du périmètre. Et puis le long de la route d'Usclas-d'Hérault, les constructions en sont toutes extraites ...

Il faut bien préciser que ces périmètres n'empêchent pas de construire ou de modifier une construction existante, mais tout simplement d'encadrer ces projets par des règles établies par le STAP. Par ailleurs, s'agissant de plaines agricoles et de quelques maisons le long de la route d'Usclas, le STAP ne va pas crouler sous les demandes d'urbanisme. Voilà en tous cas les réserves que nous avons donné en Conseil municipal et que nous adresserons directement à Monsieur Gabriel JONQUERES d'ORIOLA, architecte et urbaniste en chef de l’État pour l'Hérault.

Photo_des_vignes.jpeg

Dans les vues distantes ci-après, captures d'écran de l'application Google Street View, il paraît évident que la visibilité sur la Cave coopérative depuis la route d'Uscals est sans conteste, alors que celle sur la Chapelle depuis la route de Clermont-l'Hérault est mois évidente. Néanmoins, l'inscription des plaines agricoles autour de ces deux bâtiments est traitée à rebours du bon sens ...

Vue_distante_Cave.jpg

Vue_distante_Chapelle.jpg

01/04/2017

Conseil municipal du 30 mars 2017 - Les investissements locaux sur la sellette ...

logo_paulhan_2.jpgDix-sept points étaient inscrits à l'ordre du jour de ce conseil municipal ; le maire Claude Valéro en inscrivait un dix-huitième en cours de séance sur les tarifs du cimetière. Cette séance de près de trois heures s'est déroulée dans un large consensus, excepté à propos des investissements de la commune.

Il est ressorti du débat d'orientation budgétaire (DOB), au précédent conseil municipal du 16 février, que la municipalité avait un tas d'opérations en projet (cf. document budgétaire sur le site Web de la commune). Or, le budget proposé ce jeudi soir ne nous donnait pas de visibilité claire, ni de certitude sur les investissements à réaliser d'ici la fin du mandat. Le DOB a mis en lumière que sans recourir à l'emprunt et en optimisant le recours aux subventions, la commune pouvait mobiliser 650 k€ chaque année pour investir. Mais il y a déjà les investissements courants qui portent sur la voirie, les chemins ruraux, le réseau électrique, l'éclairage public, les écoles, ... tout ce qui maintient la qualité de vie dans notre village. Pour la période 2017-2020, le DOB a exhibé que la part qui reviendrait à la commune pour ces investissements de la vie courante s'élève à 1,3 M€, soit un peu plus de 400 K€ par an. Rapporté à la capacité d'autofinancement du budget principal, cela laisse peu de marge de manœuvre pour d'autres projets ...

Or, dans le projet de budget primitif qui nous était présenté pour 2017, il y a 481 k€ pour la bibliothèque (et 257 k€ de subventions attendues), 126 k€ pour le cimetière (pas de subvention), 52 k€ pour la halle des produits régionaux (sans subvention), 18 k€ pour la gare (sans subvention), 13 k€ pour de nouvelles caméras de vidéosurveillance (sans subvention), 128 k€ pour l'achat de la cave coopérative (sans subvention), 337 k€ pour la construction d'ateliers municipaux (avec 255 k€ de subvention attendues de l’État), 137 k€ pour la voie verte (avec 31 k€ de subventions attendues) ou encore 7 k€ pour la mis en accessibilité des bâtiments publics (sans subvention). Rien que pour l'année 2017, ces investissements-là avec les subventions attendues nécessitent 745 k€ de recettes. Alors nous pouvons compter sur un excédent d'exploitation 2016 qui couvre ces dépenses, mais les travaux de la bibliothèque, ceux de la gare, ceux de la cave coopérative, ceux de la mise en accessibilité des bâtiments municipaux, ceux du cimetière ou encore ceux des ateliers municipaux sont pluriannuels et là nous n'avons aucune visibilité !

La section d'investissement du budget 2017 est comme une bouteille jetée à la mer ; on lance des projets dont on ne maîtrise pas la réalisation ou le bon achèvement dans le temps. Et surtout on ne s'assure pas qu'ils ne porteront pas un préjudice futur ...

Le premier exemple est celui de la cave coopérative. Ce bâtiment est désormais inscrit aux monuments historiques et l'architecte des bâtiments de France, Monsieur Gabriel JONQUERES d'ORIOLA, qui est venu la visiter récemment a informé les élus qu'autant les formes intérieures qu'extérieures du bâtiment devaient être préservées et donc qu'il ne pourrait jamais s'y faire n'importe quoi. Même le lotissement qui est prévu à côté de la cave fera l'objet d'un avis obligatoire de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de l'Hérault (UDAP). Nous l'avons pointé en séance avec Thierry Jam, quelle urgence avons-nous à acheter une partie de cette cave de façon concomitante avec l'aménageur AMEHA SARL (qui achète le reste du foncier à Clochers & Terroirs pour 300 k€) ? Si le propriétaire veut vendre la cave coopérative, le maire pourra toujours exercer son droit de préemption urbain, et donc acheter la cave pour un projet municipal. Car à ce jour nous savons que la mairie ne fera aucun aménagement dans la cave d'ici la fin du mandat (le DOB a révélé qu'aucun budget n'y était affecté), et la mairie pourrait alors se retrouver avec une friche industrielle à entretenir, avec toutes les exigences de sécurité qui en découlent. Enfin, l'usage de ce bâtiment n'a jamais été affirmé. Certains y voient des usages culturels, de loisir ou de sport, mais tout cela relève plus de désirs que de projets confortés par des partenaires techniques et financiers.

L'autre exemple d'investissement préjudiciable à la commune, c'est celui des futurs ateliers municipaux. Déjà, le budget de ce projet interroge. Il avait été évaluée à 700 k€ en 2015. Au DOB 2017, le projet est évalué à 724 k€ (337 k€ en 2017 et 387 k€ en 2018) ; c'était il y a un mois et le budget primitif confirme l'investissement de 337 k€ cette année. Or, ce jeudi pour le vote du budget, une délibération de prorogation de subvention auprès de la communauté de communes présentait un budget ramené à 578 k€ ... Si nous sommes tous d'accord pour que les agents des services techniques disposent de meilleurs conditions de travail, nous étions plusieurs à contester ce projet-là. Pour moi, c'est le choix de construire ce bâtiment en zone agricole qui est choquant (cf. ma note du 25 février). Nous avons validé le PADD du PLU, dans lequel la zone de la Condamine et ses 15 ha de terres agricoles sont préservées jusqu'en 2030. En même temps, ce PADD supprime des hectares de zones précédemment à urbaniser dans le PLU actuel, pouvant potentiellement modifier les projets de leurs propriétaires (et leurs retombées financières). Et alors que la mairie devrait être exemplaire, elle construit sur une zone agricole. Cela en est presque une provocation ... Alors la loi l'autorise, mais c'est un peu comme pour l'affaire Fillon, il y a la loi et il y a l'éthique. L'autre élu opposé à ce projet était Thierry Jam, d'une part pour son montant astronomique, mais aussi parce qu'il propose que les ateliers soient installés dans la cave coopérative. Clochers & Terroirs vend la cave pour 400 k€, nous aurions alors l'opportunité d'y aménager des ateliers spacieux tout en conservant le terrain à l'ouest du bâtiment. C'est ce qu'on fait nos voisins de Mèze avec leur cave coopérative ; elle abrite depuis 10 ans déjà leurs services techniques (cf. ma note du 10 avril 2016).

D'un point de vue purement budgétaire, j'ai regretté que les investissements de la commune ne figurent pas clairement dans le projet de budget. Pour cela, il y a deux façons de faire : soit on inscrit le budget total sur la première année et les années suivantes il y a des restes à réaliser, soit on crée des autorisations de programme qui permettent d'imputer chaque année des crédits de paiement. De telles écritures permettent d'affirmer politiquement un investissement pluriannuel, alors que là nous inscrivons des opérations à l'aveugle ...

Notre groupe a donc voté contre le budget 2017, pour sa section d'investissement, et nous avons voté contre la demande de subvention à la Communauté de communes pour les ateliers municipaux et contre la délégation donnée au maire pour signer l'achat de la cave coopérative.

10/04/2016

Cave de Paulhan, entre enthousiasme et précipitation

L'opération a été votée par une majorité du Conseil municipal le 24 mars dernier, 107.000 € sont affectés à l'achat de la cave coopérative de Paulhan. Et face à mes doutes évoqués en séance que cette opération puisse aboutir, le maire a réitéré son annonce qu'un Monsieur Suffit avait signé avec Clochers et Terroirs pour acheter la partie arrière de la cave et le terrain adjacent pour y réaliser un lotissement ; et dans ce montage-là, le propriétaire Cochers et Terroirs vend la partie historique de la cave à la commune, avec le logement de fonction que la mairie pourra louer. Une servitude s'imposerait à la mairie, à savoir que Clochers et Terroirs pourra bénéficier de la jouissance du caveau et d'un espace de stockage pour ses vins. Voilà les informations dont je dispose, et le maire a déjà annoncé en Conseil municipal privé que le repas citoyen du 14 juillet se tiendrait à la cave. Bref, on peut donc en conclure qu'il en aura bientôt les clés.

Mais quand il évoque cet achat imminent, le maire de Paulhan semble oublier qu'en matière immobilière les mutations ne se limitent pas au simple acte d'achat. Déjà, la cave coopérative étant construite sur une unique unité foncière (cf. carte du cadastre ci-dessous), il y a obligatoirement une démarche de division parcellaire qui incombe à Clochers et Terroirs. En effet, si le propriétaire veut vendre son bien en deux morceaux et à deux acheteurs, il faut que l'actuelle parcelle AB695 soit divisée en deux. Et cela nécessite le passage d'un géomètre et ensuite le dépôt d'une demande de division parcellaire. Mais là où ça se complique, c'est que le propriétaire ne peut pas se contenter d'une division au sol car il y a un bâtiment à cheval sur les deux divisions (cf. article 552 du Code Civil : "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous"). Il resterait alors la division en volumes de l'actuel bâtiment, en le considérant comme un ensemble immobilier, mais il faut que Clocher et Terroirs consulte un géomètre et un notaire pour en étudier la faisabilité. Enfin, il y aurait aussi la possibilité que Clochers et Terroirs procède à la démolition de la partie arrière de la cave pour n'avoir qu'un sol nu à transmettre à un aménageur, mais cela nécessite qu'il ne reste plus aucune construction au sol qui soit raccordée à la partie avant de la cave.

Cadastre_AB695_Large.jpg

Une autre contrainte s'imposera par contre à l'aménageur qui va acquérir la partie arrière de la cave, c'est que la modification du PLU qui a permis que cette unité foncière inscrite en zone UE passe en zone UD, et devienne ainsi constructible, c'est que des travaux sur la station d'épuration conditionnent la délivrance de toute autorisation d'urbanisme sur cette parcelle (un permis d'aménager, un permis de démolir ou des permis de construire). En mars 2014, le Conseil municipal décidait de modifier le PLU pour cette parcelle, mais après avoir pris en compte les conclusions du commissaire-enquêteur : [télécharger la délibération du Conseil municipal du 04 mars 2014] - [télécharger la note de présentation de juin 2013 qui décrivait le contenu et les incidences de la 3ème modification du PLU]. Une obligation supplémentaire imposée par cette délibération du 4 mars 2014, est celle de constituer un groupe de travail pour étudier les possibilités d'aménagement de la cave coopérative. L'avenir de la cave ne laisse personne indifférent à Paulhan, et l'ancienne municipalité avait privilégié la concertation citoyenne, avec un groupe de travail réunissant des viticulteurs, des associations, des citoyens et des élus. Et aucune décision ne doit être prise sans que ce groupe de travail n'ait présenté ses conclusions.

Il faut aussi noter que la cave coopérative de Paulhan est désormais inscrite au patrimoine historique (cf. Arrêté du préfet de l'Hérault). Mais une telle qualification du bâtiment entraîne des démarches supplémentaires pour sa vente ainsi que pour toute transformation (délai de plusieurs mois pour faire des travaux, accord des services de l’État pour la vente, interdiction d'adosser à un bâtiment classé des constructions neuves, ...) ; et pour son propriétaire, cela conduit à des travaux d'entretien pour maintenir le bâtiment en l'état. Toute destruction partielle du bâtiment construit en 1934 par E. Leenhardt est interdite, et le projet d'aménagement de M. Suffit devra évidemment en tenir compte. Si le classement est une bonne chose pour la conservation de la cave coopérative dans le patrimoine communal, ce n'est pas sans conséquence sur tous les aménagements qui seraient à y effectuer.

Mais après que ces étapes technico-administratives aient été franchies (division parcellaire, travaux à la station d'épuration, autorisations de l’État pour un bâtiment inscrit et vente), se pose la question de l'usage de ce bâtiment. Monsieur le maire nous a indiqué que son interlocuteur technique (M. Suffit) avait participé à la rénovation des caves coopératives de Mauguio et de Mudaison, mais ces travaux-là ont nécessité des investissements de 1,23 M€ à Mudaison (pour en faire une salle de spectacles de 150 places et une salle dédiée à la pratique de la danse et de la gymnastique - voir le lien), et de 4,5 M€ à Mauguio (pour en faire sa maison des jeunes et de la culture - MJC - voir le lien). A Péret, où la mairie avait racheté la cave coopérative pour 104.000 € fin 2012, une décision du Conseil municipal en juillet 2014 autorise le maire à investir 300.000 € pour démolir les cuves, réaliser une chape, remplacer les menuiseries, refaire en partie la toiture, placer un sanitaire et refaire l'installation électrique. Or, à Paulhan, l'usage de la cave n'a pas encore été arrêté ; et toute décision conduira à d'autres investissements, sans compter les coûts de fonctionnement courants (assurance, entretien, chauffage, ...) qui ne figurent bien évidemment pas encore au budget 2016 de la commune.

meze_cave_photovoltaique.png
A Mèze, la cave coopérative estimée à 290.000 € HT en 2007 a été acquise par la municipalité pour y installer ses services techniques. Au printemps 2013, la pose de panneaux photovoltaïques sur 1560 m2 de toiture leur permet de rentabiliser le projet (la mairie de Mèze a retenu le principe de louer les surfaces de toitures à des producteurs d’électricité par le biais d’une convention d’occupation du domaine public. La redevance versée à la Ville se montera à 2 % du chiffre d’affaires annuel obtenu par la vente de l’électricité à EDF). Mais à Paulhan, où la cave désormais inscrite aux monuments historiques ne peut plus se doter de panneaux photovoltaïques en toiture, rien n'empêcherait d'y installer les services techniques ; cela éviterait d'investir plus de 700.000 € dans de nouveaux ateliers municipaux :=(

Comme beaucoup de décisions prises par le maire de Paulhan, elles ne font jamais l'objet de concertations publiques. Peut-être suit-il les recommandations de son conseil des sages, mais là encore le citoyen lambda n'est pas mieux informé que l'élu que je suis sur les travaux de ce conseil des sages ... Et pour la cave, nous n'avons pas d'autres informations que celles distillées lors de nos réunions, comme le nom de la personne qui investirait sur la partie arrière de la cave et qui conseillerait la mairie pour l'aménagement de la partie acquise. Monsieur Olivier Suffit est depuis 3 ans le gérant de la société AMEHA, domiciliée à La Boissière. Cette SARL n'a aucun salarié enregistré au greffe (cf. fiche société) et son métier est l'ingénierie et le conseil en investissement immobilier. Le kompass précise que AMEHA fait de l'assistance et de la maîtrise d'ouvrage déléguée, de la promotion immobilière, est marchand de biens, achète des terrains en vue de leur revente en l'état, en parcelles ou après aménagement. Mais là, nous ne connaissons pas le rôle exact de Monsieur Suffit. Agit-il en futur maître d'ouvrage ou conseille-t-il un tiers aménageur ?

Dans son édito de l'été 2015, le maire de Paulhan citait Verlaine « Va ton chemin sans plus t’inquiéter ». Pour Paulhan, je resterai bien évidemment très vigilant sur les décisions que prendra la municipalité à propos de la cave, car elles pourraient engager la commune sur le très long terme.