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02/09/2017

Cave coopérative de Paulhan, la mairie doit revoir son projet ...

Au mandat précédent de Bernard Soto, le terrain de la cave coopérative était passé dans le PLU en zone UD suite à une enquête publique ; la cave et le terrain attenant pouvaient alors faire l'objet d'un aménagement, mais à condition que la station d'épuration fasse l'objet d'investissements pour que sa capacité nominale (de 3750 "équivalent-habitants") soit rehaussée, conformément aux besoins grandissants de la commune. Et c'est ainsi que le dernier budget annexe de l'assainissement voté en 2014 par la municipalité de Bernard Soto avait inscrit la construction d'un nouveau clarificateur pour 280 k€ ; cet équipement est le maillon faible de la filière boues de la STEP, avec une capacité de 2900 EH. Le remplacement des six lits de séchage des boues par une centrifugeuse à polymères avait soulagé la filière et pallié à la faible capacité du clarificateur, mais ce n'était pas suffisant.

Depuis l'élection de Claude Valéro en 2014, les investissements sur la STEP ont été gelés. Il était alors couru d'avance qu'aucun projet d'aménagement sur la cave coopérative ne pourrait alors jamais voir le jour. C'est une donnée que je n'ai jamais cessé de relayer en Conseil Municipal ; un autre élu, Thierry Jam, a porté le même message. Thierry Jam qui a par ailleurs obtenu que la cave coopérative de Paulhan soit enregistrée au patrimoine, ce qui rend tout aménagement encore plus contraignant puisque cela conduit à un périmètre classé tout autour de la cave.

Vue_generale.jpg

Le maire de Paulhan a néanmoins persévéré dans un projet d'achat et d'aménagement conjoint avec un lotisseur, M. Olivier Suffit et sa société AMEHA. Un compromis a été signé fin mars 2017 avec le propriétaire de la cave, la société coopérative Clochers & Terroirs : la mairie achetait la partie avant de la cave, cette partie qui est donc aujourd'hui enregistrée au patrimoine, pour 100 k€, le reste étant acquis par AMEHA pour 300 k€ ; la société Clochers & Terroirs conservant la jouissance du caveau pour la vente directe de ses vins. L'aménageur avait pour projet d'abattre la partie arrière de la cave afin d'étendre la surface aménageable et commercialiser ainsi 15 lots à construire.

Mais comme en témoigne l'arrêté signé par le maire de Paulhan le 22 août, et affiché en mairie, le permis d'aménager est refusé. La DDTM34 étaye son avis défavorable par la capacité insuffisante de la STEP. L'Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine ainsi que BRL émettent eux aussi des avis défavorables.

La cave coopérative étant désormais inscrite au patrimoine, nous pouvons déjà nous satisfaire qu'il ne pourra jamais s'y faire n'importe quoi. Pour ma part, je plaide pour que la mairie acquière la cave coopérative pour le montant total de 400 k€ (à négocier bien entendu) afin d'y établir ses futurs ateliers municipaux, comme cela s'est fait à Mèze par exemple. Car la mairie a prévu un budget de  578 k€ HT pour construire de nouveaux ateliers municipaux dans les vignes ; je pense qu'il est plus raisonnable de laisser les terrains agricoles à leur vocation première et de reconvertir un bâtiment industriel à un usage pour l'instant plus opportun.

10/04/2016

Cave de Paulhan, entre enthousiasme et précipitation

L'opération a été votée par une majorité du Conseil municipal le 24 mars dernier, 107.000 € sont affectés à l'achat de la cave coopérative de Paulhan. Et face à mes doutes évoqués en séance que cette opération puisse aboutir, le maire a réitéré son annonce qu'un Monsieur Suffit avait signé avec Clochers et Terroirs pour acheter la partie arrière de la cave et le terrain adjacent pour y réaliser un lotissement ; et dans ce montage-là, le propriétaire Cochers et Terroirs vend la partie historique de la cave à la commune, avec le logement de fonction que la mairie pourra louer. Une servitude s'imposerait à la mairie, à savoir que Clochers et Terroirs pourra bénéficier de la jouissance du caveau et d'un espace de stockage pour ses vins. Voilà les informations dont je dispose, et le maire a déjà annoncé en Conseil municipal privé que le repas citoyen du 14 juillet se tiendrait à la cave. Bref, on peut donc en conclure qu'il en aura bientôt les clés.

Mais quand il évoque cet achat imminent, le maire de Paulhan semble oublier qu'en matière immobilière les mutations ne se limitent pas au simple acte d'achat. Déjà, la cave coopérative étant construite sur une unique unité foncière (cf. carte du cadastre ci-dessous), il y a obligatoirement une démarche de division parcellaire qui incombe à Clochers et Terroirs. En effet, si le propriétaire veut vendre son bien en deux morceaux et à deux acheteurs, il faut que l'actuelle parcelle AB695 soit divisée en deux. Et cela nécessite le passage d'un géomètre et ensuite le dépôt d'une demande de division parcellaire. Mais là où ça se complique, c'est que le propriétaire ne peut pas se contenter d'une division au sol car il y a un bâtiment à cheval sur les deux divisions (cf. article 552 du Code Civil : "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous"). Il resterait alors la division en volumes de l'actuel bâtiment, en le considérant comme un ensemble immobilier, mais il faut que Clocher et Terroirs consulte un géomètre et un notaire pour en étudier la faisabilité. Enfin, il y aurait aussi la possibilité que Clochers et Terroirs procède à la démolition de la partie arrière de la cave pour n'avoir qu'un sol nu à transmettre à un aménageur, mais cela nécessite qu'il ne reste plus aucune construction au sol qui soit raccordée à la partie avant de la cave.

Cadastre_AB695_Large.jpg

Une autre contrainte s'imposera par contre à l'aménageur qui va acquérir la partie arrière de la cave, c'est que la modification du PLU qui a permis que cette unité foncière inscrite en zone UE passe en zone UD, et devienne ainsi constructible, c'est que des travaux sur la station d'épuration conditionnent la délivrance de toute autorisation d'urbanisme sur cette parcelle (un permis d'aménager, un permis de démolir ou des permis de construire). En mars 2014, le Conseil municipal décidait de modifier le PLU pour cette parcelle, mais après avoir pris en compte les conclusions du commissaire-enquêteur : [télécharger la délibération du Conseil municipal du 04 mars 2014] - [télécharger la note de présentation de juin 2013 qui décrivait le contenu et les incidences de la 3ème modification du PLU]. Une obligation supplémentaire imposée par cette délibération du 4 mars 2014, est celle de constituer un groupe de travail pour étudier les possibilités d'aménagement de la cave coopérative. L'avenir de la cave ne laisse personne indifférent à Paulhan, et l'ancienne municipalité avait privilégié la concertation citoyenne, avec un groupe de travail réunissant des viticulteurs, des associations, des citoyens et des élus. Et aucune décision ne doit être prise sans que ce groupe de travail n'ait présenté ses conclusions.

Il faut aussi noter que la cave coopérative de Paulhan est désormais inscrite au patrimoine historique (cf. Arrêté du préfet de l'Hérault). Mais une telle qualification du bâtiment entraîne des démarches supplémentaires pour sa vente ainsi que pour toute transformation (délai de plusieurs mois pour faire des travaux, accord des services de l’État pour la vente, interdiction d'adosser à un bâtiment classé des constructions neuves, ...) ; et pour son propriétaire, cela conduit à des travaux d'entretien pour maintenir le bâtiment en l'état. Toute destruction partielle du bâtiment construit en 1934 par E. Leenhardt est interdite, et le projet d'aménagement de M. Suffit devra évidemment en tenir compte. Si le classement est une bonne chose pour la conservation de la cave coopérative dans le patrimoine communal, ce n'est pas sans conséquence sur tous les aménagements qui seraient à y effectuer.

Mais après que ces étapes technico-administratives aient été franchies (division parcellaire, travaux à la station d'épuration, autorisations de l’État pour un bâtiment inscrit et vente), se pose la question de l'usage de ce bâtiment. Monsieur le maire nous a indiqué que son interlocuteur technique (M. Suffit) avait participé à la rénovation des caves coopératives de Mauguio et de Mudaison, mais ces travaux-là ont nécessité des investissements de 1,23 M€ à Mudaison (pour en faire une salle de spectacles de 150 places et une salle dédiée à la pratique de la danse et de la gymnastique - voir le lien), et de 4,5 M€ à Mauguio (pour en faire sa maison des jeunes et de la culture - MJC - voir le lien). A Péret, où la mairie avait racheté la cave coopérative pour 104.000 € fin 2012, une décision du Conseil municipal en juillet 2014 autorise le maire à investir 300.000 € pour démolir les cuves, réaliser une chape, remplacer les menuiseries, refaire en partie la toiture, placer un sanitaire et refaire l'installation électrique. Or, à Paulhan, l'usage de la cave n'a pas encore été arrêté ; et toute décision conduira à d'autres investissements, sans compter les coûts de fonctionnement courants (assurance, entretien, chauffage, ...) qui ne figurent bien évidemment pas encore au budget 2016 de la commune.

meze_cave_photovoltaique.png
A Mèze, la cave coopérative estimée à 290.000 € HT en 2007 a été acquise par la municipalité pour y installer ses services techniques. Au printemps 2013, la pose de panneaux photovoltaïques sur 1560 m2 de toiture leur permet de rentabiliser le projet (la mairie de Mèze a retenu le principe de louer les surfaces de toitures à des producteurs d’électricité par le biais d’une convention d’occupation du domaine public. La redevance versée à la Ville se montera à 2 % du chiffre d’affaires annuel obtenu par la vente de l’électricité à EDF). Mais à Paulhan, où la cave désormais inscrite aux monuments historiques ne peut plus se doter de panneaux photovoltaïques en toiture, rien n'empêcherait d'y installer les services techniques ; cela éviterait d'investir plus de 700.000 € dans de nouveaux ateliers municipaux :=(

Comme beaucoup de décisions prises par le maire de Paulhan, elles ne font jamais l'objet de concertations publiques. Peut-être suit-il les recommandations de son conseil des sages, mais là encore le citoyen lambda n'est pas mieux informé que l'élu que je suis sur les travaux de ce conseil des sages ... Et pour la cave, nous n'avons pas d'autres informations que celles distillées lors de nos réunions, comme le nom de la personne qui investirait sur la partie arrière de la cave et qui conseillerait la mairie pour l'aménagement de la partie acquise. Monsieur Olivier Suffit est depuis 3 ans le gérant de la société AMEHA, domiciliée à La Boissière. Cette SARL n'a aucun salarié enregistré au greffe (cf. fiche société) et son métier est l'ingénierie et le conseil en investissement immobilier. Le kompass précise que AMEHA fait de l'assistance et de la maîtrise d'ouvrage déléguée, de la promotion immobilière, est marchand de biens, achète des terrains en vue de leur revente en l'état, en parcelles ou après aménagement. Mais là, nous ne connaissons pas le rôle exact de Monsieur Suffit. Agit-il en futur maître d'ouvrage ou conseille-t-il un tiers aménageur ?

Dans son édito de l'été 2015, le maire de Paulhan citait Verlaine « Va ton chemin sans plus t’inquiéter ». Pour Paulhan, je resterai bien évidemment très vigilant sur les décisions que prendra la municipalité à propos de la cave, car elles pourraient engager la commune sur le très long terme.