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19/12/2017

Urbanisme et risque de conflit d'intérêt, il faut éviter les pièges ...

Jeudi soir en Conseil municipal les élus vont avoir à délibérer sur l'acquisition de la parcelle AC31, pour 25 k€ (et 220 m2). Cette parcelle située au bout de rue Notre-Dame, en face de la piscine, est actuellement occupée par des bungalows. Alors pourquoi la mairie achète-t-elle ce lopin de terre ?

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Dans le PLU actuel, cette parcelle est sur un emplacement réservé destiné à donner accès à une zone aménagable située derrière le cimetière. Sauf que la loi ALUR est passée par là, et que toutes les réserves foncières qui n'ont pas fait l'objet d'un projet d'aménagement ou de construction dans les 9 années qui viennent après l'adoption du PLU redeviennent inconstructibles (et le PLU de Paulhan a été approuvé en février 2008). Il faut donc une révision du PLU pour les rendre à nouveau constructibles. De ce fait, les trois emplacements réservés qui avaient été associés à l'aménagement de cette réserve foncière deviennent caducs eux aussi, et leur emprise foncière reprend son caractère d'origine, à savoir un zonage UD non grévé de servitude publique pour cette parcelle AC31. Par conséquent, il est possible aujourd'hui de déposer un permis de construire sur cette parcelle. Je ne dis pas que l'instruction d'une telle demande serait évidente, car c'est une situation nouvelle que génère la loi ALUR, mais la messe n'est pas dite.

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A noter que dans le PLU de Paulhan, la loi ALUR a rendu inconstructibles entre 20 et 30 hectares de zones à urbaniser "AU" (zonages IAU, IIAU et IIIAU) ; les IVAU (réserves foncières économiques) avaient toutes déjà fait l'objet d'aménagements et de constructions.

La révision du PLU prescrite le 9 juillet 2015 n'a débouché à ce jour qu'à la validation du PADD (Plan d'Aménagement et de Développement Durable) ; c'est le document qui formalise le projet politique de la commune à l'horizon 2030 ; cf. site Web de la commune pour le diagnostic présenté en réunion publique. Et pour Paulhan, la commune a choisi de ne pas dépasser 5000 habitants à cet horizon-là. Et dans ce périmètre actuellement urbanisé (PAU), en densifiant les constructions et en construisant sur les parcelles encore libres, la population peut monter à 4710 habitant sans avoir à ouvrir de foncier à l'urbanisation. Et pour aller jusqu'à 5000, et donc 200 à 300 habitants de plus, il faudrait ouvrir 4 hectares supplémentaires à l'urbanisation.

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Première question ; la priorité est-elle de remplir le périmètre actuellement urbanisé (PAU), en rénovant les logements anciens, en rebâtissant des constructions délabrées et en remplissant les parcelles vides, ou est-elle d'abord de construire hors de ce PAU pour y faire des lotissements ? Je rappelle au passage que Paulhan est invité à produire une étude stratégique, conjointement avec le syndicat de développement du Pays Cœur d'Hérault, sur l'appel à projets de la Région pour la dynamisation des bourgs-centres. Les communes de Gignac, de Saint-André-de-Sangonis, de Lodève et de Clermont-l'Hérault ont déjà délibéré et missionné des bureaux d'études pour répondre à cet appel à projets ; Paulhan manque toujours à l'appel ... Cf. délibération de la CCC du 28 juin 2017 et délibération du SYDEL du 29 novembre 2017. Alors que pour notre centre ancien, pour notre circulade, il y a là des synergies à mettre en œuvre pour rénover nos rues, les habitations, les équipements publics et les commerces du centre-ville. L'urgence est-elle de construire au-delà de ce PAU ?

Seconde question : comment choisir ces quatre hectares-là d'extension urbaine au-delà du PAU ? Les travaux de la commission urbanisme se sont orientés vers des terrains en limite du périmètre déjà urbanisé, c'est à dire des endroits déjà très proches des équipements publics et bien intégrés dans le paysage urbain de la commune. La zone qui se trouve entre le cimetière et la route de Clermont-l'Hérault, entre autres, répond parfaitement à ces exigences ; elle couvre environ un hectare.

Sauf que le PLU qui doit autoriser cette extension urbaine n'est pas encore approuvé, et il est loin de l'être. D'une part les travaux de la commission d'urbanisme sont gelés depuis bientôt un an, et d'autre part la procédure administrative est loin d'être un long fleuve tranquille ; j'en veux pour preuve le parcours qu'endurent actuellement les communes voisines. Et c'est sans compter les recours contentieux qui ne manquent jamais dans ce domaine-là, ce qui rend bien improbable l'approbation du PLU d'ici la fin du mandat.

Et on en revient donc à la question : pourquoi la mairie achète-t-elle ce terrain-là (220 m2 pour 25 k€) au regard d'une hypothétique zone à aménager ? Et qui mieux que les propriétaires des parcelles concernées par cet aménagement ont intérêt à procéder à cette acquisition ? C'est légitime que la mairie, et en l'occurrence sa commission Urbanisme, travaille sur des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) sur ce type de secteur, afin de fixer des règles d'intégration paysagère, architecturale et urbanistique, mais la mairie n'a pas de raison de s'en porter acquéreur. Aussi, et à condition encore que ce secteur-là soit intégré dans le prochain PLU (après concertation publique, validation par les personnes publiques associées puis vote du Conseil municipal), c'est au futur aménageur (qui devra créer un réseau de voies sur son lotissement) d'aménager l'accès à la rue Notre-Dame par cette parcelle AC31, et avec sous le bitume tous les réseaux requis.

Mais là où ça se complique un petit plus encore, c'est quand un conseiller municipal est propriétaire de parcelles qui sont juste après cette AC31 dans le périmètre de cette ancienne zone IIAU. Si ce jeudi soir l'élu concerné participe au vote pour l'acquisition par la mairie de cette parcelle, il risque de se mettre dans la situation du maire de Pézenas et de son adjoint qui viennent d'être condamnés en correctionnelle pour prise illégale d'intérêt. L'adjoint d'Alain Vogel-Singer possédait des parcelles à la zone des Moulières que la révision du PLU a rendu constructibles, ce qui a permis en 2016 à l'adjoint Ansiau Revalor d'en tirer un bon prix auprès de l'aménageur héraultais GGL. Car de façon générale en Conseil municipal, les élus qui sont concernés directement ou indirectement par l'objet d'une délibération devraient plus systématiquement ne pas participer au vote.

Plus que jamais la politique a besoin d'éthique ; on se souvient encore du Penelopegate ... Et il suffit  malheureusement de quelques cas pour noircir un tableau qui ne le mérite vraiment pas. Il ne faut pas se contenter de demander aux élus de renoncer à leurs mandats associatifs ou à leur activité professionnelle, susceptible de profiter des décisions de leur municipalité, car en réalité cela peut aussi profiter à un proche ou à un parent. Non, c'est une petite révolution à faire dans la tête de tout un chacun, pour bien séparer les mandats publics des activités personnelles. Et c'est aussi une valeur républicaine.

23:47 Publié dans Paulhan, Urbanisme | Lien permanent | Commentaires (2) | Tags : paulhan, plu, pau, alur, iiau

19/11/2017

Conseil municipal de Paulhan du 16/11/2017 : vote CONTRE sur les nouveaux périmètres de protection des bâtiments classés au patrimoine

La commune de Paulhan a sur son territoire deux bâtiments qui sont classés au patrimoine, il s'agit de la Chapelle Notre-Dame-des-Vertus et de la Cave coopérative. Légalement, ces bâtiments induisent un périmètre de protection qui empêche de construire ou de modifier une construction avec l'effet de porter préjudice au bâtiment classé. Et historiquement, ce périmètre se matérialise par un cercle ayant un rayon de 500 mètres. Quelle est la conséquence quand un projet de construction ou de modification d'une construction est déposé en mairie pour une parcelle qui se trouve dans ce périmètre ? Et bien le service instructeur local doit transmettre le projet à l'architecte des bâtiments de France qui vérifie que rien dans les intentions du projet ne vient porter préjudice au bâtiment classé.

Mais pour le Service Territorial de l'Architecture et du Patrimoine (STAP) dans l'Hérault, ces cercles donnent lieu à une multitude de dossiers à instruire, sans que les projets aient tous un impact sur les bâtiments classés. Ainsi, refaire sa façade dans une rue très éloignée ou sans continuité architecturale avec le bâtiment classé va donner lieu à des mois de délais supplémentaires, alors que l'instruction locale ne dure que quelques semaines. Aussi, l'architecte des bâtiments de France a proposé que ces périmètres de protection ne soient plus des cercles, mais des contours à l'intérieur desquels les constructions relèvent de critères communs.

Le premier critère retenu est la visibilité du bâtiment (cf. vues distantes) ; de tous les lieux de la commune d'où le bâtiment est visible, rien ne doit venir entraver ou polluer la perspective. C'est ainsi que des demandes de travaux pour la pose de panneaux photovoltaïque en toiture sont régulièrement retoqués par le STAP, parce que cela viendrait polluer l'image panoramique d'un bâtiment historique. Ce critère s'évalue par exemple quand le bâtiment en question est limitrophe d'une plaine agricole, où la construction d'un hangar ou d'une habitation agricole pourrait altérer le panorama global. De la même façon quand le bâtiment est visible d'une terrasse ou d'un balcon, toute construction qui viendrait s'interposer dans le champ de vision sera à étudier avec attention.

Un autre critère est la continuité architecturale. Ainsi, pour le bâtiment de la Cave coopérative, l'architecte du STAP a retenu le caractère patrimonial des constructions du 20ème siècle, qu'il s'agisse de la salle des fêtes, de la gare ou même de la maison du garde-barrière sur la route de Campagnan. Même les bâtiments d'Irrifrance sont compris dans ce périmètre, comme l'est l'ancienne rotonde presque totalement détruite au bout de la rue du dépôt. Et c'est d'ailleurs une protection pour le patrimoine des habitants situés dans ce périmètre qu'une telle continuité puisse être garantie, car cela permet à leur bien de ne pas se dévaloriser, voire même de s'améliorer si l'architecture du 20ème siècle devient demain un paramètre recherché par des acquéreurs.

Ainsi, les deux périmètres de protection sont modifiés pour ne plus être des cercles, mais des contours homogènes.

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Ces nouveaux périmètres de protection vont être inscrits dans le PLU de la commune qui est en cours de révision générale, et ils donneront préalablement lieu à une concertation publique avant que le Conseil municipal ne les approuve définitivement. Le vote du Conseil municipal de ce jeudi 16 novembre avait surtout pour rôle de pointer des incohérences, des raccourcis ou des pistes d'amélioration qui puissent ainsi être portées à la connaissance de tous les paulhanais. Comme je l'ai plaidé en séance, ne laissons pas croire à nos administrés que nous aurions tout accepté sans réserves ...

Alors pourquoi notre groupe a voté contre ? Déjà, nous aurions préféré qu'il y ait un vote par périmètre. La directrice des services nous a confirmé en séance que c'était possible, mais le maire n'y a pas donné une suite favorable. En effet, nous n'avions aucune objection sur le périmètre de protection de la Chapelle Notre-Dame-des-Vertus, mais par contre une plus majeure sur celui de la cave. Comme le montre la carte, toute la plaine qui est au Nord de la Chapelle est dans le périmètre de protection, parce qu'il y a une évidente nécessité d'instruire dans le détail les demandes de construction qui pourraient être déposées et se trouver dans le champ de visibilité du bâtiment. Or, la plaine à l'Est de la Cave n'est pas traitée de la même façon. Il y a d'abord la plaine au Sud-Est, qui démarre aux nouveaux ateliers municipaux en cours de construction et qui est sortie du périmètre. Et puis le long de la route d'Usclas-d'Hérault, les constructions en sont toutes extraites ...

Il faut bien préciser que ces périmètres n'empêchent pas de construire ou de modifier une construction existante, mais tout simplement d'encadrer ces projets par des règles établies par le STAP. Par ailleurs, s'agissant de plaines agricoles et de quelques maisons le long de la route d'Usclas, le STAP ne va pas crouler sous les demandes d'urbanisme. Voilà en tous cas les réserves que nous avons donné en Conseil municipal et que nous adresserons directement à Monsieur Gabriel JONQUERES d'ORIOLA, architecte et urbaniste en chef de l’État pour l'Hérault.

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Dans les vues distantes ci-après, captures d'écran de l'application Google Street View, il paraît évident que la visibilité sur la Cave coopérative depuis la route d'Uscals est sans conteste, alors que celle sur la Chapelle depuis la route de Clermont-l'Hérault est mois évidente. Néanmoins, l'inscription des plaines agricoles autour de ces deux bâtiments est traitée à rebours du bon sens ...

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22/09/2017

Fin du PTZ en zone rurale, l'opportunité pour mettre fin aux lotissements d'entrée de village, hideux, et pour révonver nos centres anciens

Nous pouvons nous gargariser de « décentralisation » ainsi que de « démocratie locale », il n'en reste pas moins que lorsque l’État n'arrive pas à obtenir ce qu'il veut, alors il ferme le robinet à pépètes. Je l'ai déjà expliqué sur ce blog pour les dépenses de fonctionnement des collectivités locales ; ces dernières restant sourdes aux injonctions de l’État, ce dernier leur a baissé les dotations de fonctionnement tout en mettant en place un fond de soutien à l'investissement local (FSIL) afin qu'elles consacrent leurs investissements dans des thématiques choisies par l’État lui-même (mobilité, tourisme, ...). Et pour sauver les apparences, chacun se contente de son sort, et en s'auto-congratulant au moment des inaugurations.

Le logement est le dernier épisode de ce jeu de dupes ; la situation nationale est connue et inchangée depuis très longtemps, Au 1er janvier 2016, la France comptait 34,5 millions de logements (cf. INSEE). Et en 2012, la France comptait 28,3 millions de ménages (cf. composition des ménages selon l'INSEE). La France a bien plus d'habitations qu'elle n'en a besoin, mais elles ne sont simplement pas au bon endroit :=(

L’État a laissé les collectivités locales établir leur SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale), leur PLH (Programme Local de l'Habitat) et autres documents stratégiques de planification urbaine, mais le constat demeure : il manque toujours des constructions dans les zones en tension (région parisienne, métropoles, territoires littoraux et touristiques, ...), alors que le dépeuplement des zones rurales libère toujours plus de logements qui deviennent sous-occupés.

Alors pour réussir à mieux orienter les constructions nouvelles, le gouvernement a glissé dans son Plan Logement (dévoilé le 20 septembre) l'abandon du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2018 pour la zone C (rurale), et en 2019 pour la zone B2 (périurbaine). Le PTZ prend en charge les intérêts d'emprunt et il est est accordé, sous conditions de ressources, aux familles achetant une résidence principale pour la première fois. 

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Les communes du Cœur d'Hérault se situent en zone C, et les familles modestes qui veulent devenir propriétaire de leur logement ne pourront plus bénéficier du PTZ à partir du 1er janvier 2018. A noter que ceux qui sont les plus touchés par cette décision sont les constructeurs de maisons individuelles, tous ces aménageurs qui enlaidissent nos villages de leurs horribles lotissements.

Je considère au contraire que cette décision est un atout pour la rénovation de nos cœurs de village. C'est par exemple ce qui s'est passé à Aniane, où le droit à aménager a été suspendu pour des problèmes d'eau, ce qui a conduit la mairie à privilégier la rénovation des habitations anciennes. Et on le voit quand on passe à Aniane, le village se rénove autour de son centre ancien. L'Agence Nationale pour l'Habitat (ANAH) est l'un des acteurs-clés qui accompagne les propriétaires souhaitant rénover leur construction ; les dispositifs et les partenaires locaux ne sont pas assez rendus publics, et c'est bien dommage car cela permet de redonner quelques éclats au patrimoine de nos villages.

Par ailleurs, la préservation des espaces agricoles, et donc la densification de l'habitat sont des orientations que j'approuve vivement. Et mettre fin au PTZ en zone rurale est une opportunité à saisir pour investir dans nos quartiers anciens.