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03/03/2011

Pourquoi un prix d'achat particulier pour Système U sur la ZAC de la Salamne ?

La question a été posée ce mercredi en assemblée communautaire par Jean Costes, délégué de la commune de Salasc : pourquoi Système U paierait 21 € le m2 quand tous les autres acquéreurs paieront plus cher ? Il y a quelques mois, Alain Pardailhé (ex-Directeur des services techniques) avait estimé ce prix à environ 40 € le m2.

Et Jean-Claude Lacroix (Vice-Président aux finances de la CCC) de répondre hier soir que cela n'a pas le même prix d'aménager 15 ha pour Système U que 2.000 m2 pour un plus petit acquéreur. C'est la réponse qui nous est constamment faite, mais elle ne tient pas la route.

Quand un aménageur réalise une ZAC, il additionne tous les coûts d'acquisition des terrains (ici 7 M€), il y ajoute les travaux d'aménagement (ici 8 M€), plus tous les autres frais d'études et d'honoraires. Et puis ça lui donne un prix de vente au m2 et une participation au m2 de SHON[1] qu'il applique à toutes les transactions. Attention, cette ZAC étant exonérée de TLE (Taxe Locale d'Equipement), la participation des constructeurs aux frais d'aménagement de la zone sont inclus dans le prix de vente des terrains. Pour la Salamane, il y aura 250.000 m2 de SHON maximum comprenant des activités économiques (chiffres extraits du bilan de la concertation adopté hier soir en assemblée communautaire), et le programme pluri-annuel d'investissement est de 15,9 M€ (chiffres données hier en assemblée communautaire sur la délibération de révision de l'autorisation d'engagement et des crédits de paiement AE/CP). Ainsi, le prix de vente aux entreprises peut s'établir de deux façons, soit sur la base de deux composantes : le terrain à [7 M€ / 50 ha =] 14 € le m2 , plus une particpation de [8,9 M€ / 250.000 m2 =] 27,6 € le m2 SHON. Ou soit sur un prix global au m2 en divisant l'investissement de l'aménageur (15,9 M€) par la surface cessible (50 ha), soit 31,8 € le m2 On s'aperçoit vite que nous répondre que c'est un prix forfaitaire fixe de 21 € le m2 pour Système U est un peu court ...

S'il n'y a pas d'ambiguïté sur le prix d'achat et de vente des terrains qui sont nécessairement mutualisés parce que le parcellaire est entièrement redéfini, c'est sur les travaux que porte l'ambiguïté. Les travaux extérieurs (aménagement de la RD2, aménagement du rond-point de l'A75, arrivée des réseaux d'eau potable et d'assainissement, arrivée des réseaux électrique, signalisation routière, ...) comme les travaux intérieurs (bassins de rétention, noues, voieries, réservoir d'eau potable et réseau d'incendie, éclairage public, ...) incombent à tous les futurs acquéreurs au prorata de la surface à construire.

En tous cas, le premier acquéreur qui se verra proposer un prix supérieur au prix de référence fixé pour Système U à 21 € le m2 pourra en contester le bien fondé devant les tribunaux. Et si la justice impose le même prix de 21 € pour les 50 ha de la ZAC, alors le budget annexe de la ZAC de la Salamane n'est pas prêt d'être équilibré.

Mais pour répondre à mon collègue Jean Costes, la réalité c'est que c'est Système U qui a imposé ce prix il y a déjà 2 ans. C'était la condition sine qua non pour participer à la compétition entre villes ... Drôle de mot "compétition" pour des socialistes ;-)

[1] : SHON = Surface Hors Oeuvres Nette. C'est la base de calcul utilisée pour déterminer la participation d'une personne qui fait construire.

14:50 Publié dans CCC | Lien permanent | Commentaires (0)

02/03/2011

En trois heures chrono, on vote 47 points à l'ordre du jour de cette assemblée communautaire, dont les comptes administratifs 2010, les budgets 2011 et le dossier de création de la ZAC de la Salamane !

Christian Bilhac, le Maire de Péret, avait averti ses collègues par mail (version pdf) : il n'assisterait pas à cette séance marathon où tant de points majeurs seraient abordés au canon. Mais à l'ouverture de la séance, ce soir à 18h, Alain Cazorla n'avait que faire du message de l'ancien vice-président délégué aux finances de la Communauté de communes, l'ordre du jour ne supporterait aucun changement. Dont acte !

Sur les finances, j'ai fait constater la pauvreté des documents qui nous avaient été remis. Jean-Claude Lacroix, le vice-président aux finances, ajoutait que nous avions les documents administratifs requis par la loi ... Mais la présentation qu'il en a faite à l'écran était beaucoup plus détaillée et nous n'avions vraiment pas le temps d'avoir un débat serein et laborieux. Même les membres de la commission des finances réunis la semaine précédente étaient tout aussi démunis ...

Et pourtant, le budget général de la CCC s'élève à près de 14 M€ en fonctionnement et à 2,4 M€ en investissement. Les 12 budgets annexes sont tout aussi conséquents avec des ZAC qui multiplient les emprunts en 2011 (4,7 M€ pour la Salamane, 2,7 M€ pour le centre aquatique, 1,8 M€ pour l'Estagnol, ...) et près de 800.000 € de subventions d'équilibre puisées dans le budget général pour les budgets de l'office de tourisme, du centre aquatique, pour les Tanes Hautes, pour l'aire d'accueil des gens du voyage, etc.

Mais le budget, ce sont aussi des services comme l'urbanisme, le tourisme, les ordures ménagères, la petite enfance, ... dont les charges de personnel et de fonctionnement sont passées de 3,1 M€ en 2007 à  6,2 M€ en 2010 (+102% en 4 ans). En même temps, le produits de la vente de ces services, des impôts et des taxes est passé de 5,5 M€ en 2007 à 9,5 M€ en 2010 (+71%).

Sur la dette, Jean-Claude Lacroix n'a pas donné de chiffre précis. Il s'est contenté d'indiquer la qualité d'endettement du budget général à l'échelle nationale. L'endettement national moyen des collectivités locales est de 32,9% ; celui de la CCC est de 30,37%. De même, la capacité de "sortie de l'endettement" est de 6,89 ans pour la CCC. Pour information, un délai de moins de 10 ans est considéré comme satisfaisant, et un délai de plus de 20 ans est catastrophique. Mais ce n'est pas tellement sur le budget général que se portent nos emprunts ... Et c'est sur un budget consolidé (budget général + 12 budgets annexes) que la qualité de notre endettement doit être évaluée.

Rien non plus sur la fiscalité. Par exemple sur une ZAC, on se contente de prendre en entrée les emprunts contractés pour acquérir et pour viabiliser des terrains, et en sortie la vente de ces terrains à des entreprises. Mais quid de la fiscalité perçue par l'intercommunalité et par les communes ?

De toutes façons, ces questions n'intéressent pas beaucoup de monde ; personne ne pose de question et les délégués communautaires digèrent les chiffres sans sourciller.

Idem pour la Salamane ou les 5 pages du bilan de la concertation sur la création de la ZAC ont été lues par François Lieb, et n'ont suscité que deux questions annexes. La déclaration de DUP et la demande au préfet d'expropriation de tous les propriétaires fonciers sont passées comme une lettre à la poste.

Le 47ème et dernier point de l'ordre du jour a permis au Président Cazorla de jouer à l'offensé. J'ai pointé du doigt l'instrumentalisation de la CCC lors de la convocation des enseignants et de leurs syndicats, des parents d'élèves et de leurs fédérations ainsi que de la presse pour contester la baisse de la Dotation Globale Horaire (DGH) au lycée de Clermont l'Hérault (cf. note précédente). Si nous sommes unanimement d'accord pour lutter contre la casse organisée du système éducatif, la période des cantonales se prêtait mal à cette sortie médiatique. Jamais en trois ans la CCC n'avait été aussi en pointe sur un sujet brûlant touchant ainsi notre territoire ; et Alain Cazorla l'a reconnu. D'où cette coïncidence de temps que j'ai dénoncé. Et Alain Banquert, le Maire de Lieuran-Cabrières d'ajouter que la réunion exceptionnelle de la communauté de communes sur ce sujet avaient été suscitée par la demande de nombreux maires, dont lui-même, et il ajoutait que les attaques politiques sur un tel sujet étaient assez "minables" ... Ca me fait penser à une histoire de doigt, de sage, de lune et d'idiot [utile] ;-)

Et une campagne sexy ?

Les mauvaises langues disent que le candidat socialiste à l'élection cantonale de Clermont l'Hérault ne serait pas très convivial ... Mais observez comme un environnement adapté peut le rendre souriant !

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Photo prise à Clermont l'Hérault ce mercredi où la permanence du conseiller général sortant s'entoure de guépières et de lingerie fine le temps d'une matinée :

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Mais chassez le naturel et il revient au galop, les propos qu'a tenu Alain Cazorla à mon égard ce soir à l'issue du Conseil Communautaire témoignent d'une totale incapacité à dialoguer, d'une attitude rigide et d'une conception de l'action politique totalement dépassée.