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03/03/2011

Pourquoi un prix d'achat particulier pour Système U sur la ZAC de la Salamne ?

La question a été posée ce mercredi en assemblée communautaire par Jean Costes, délégué de la commune de Salasc : pourquoi Système U paierait 21 € le m2 quand tous les autres acquéreurs paieront plus cher ? Il y a quelques mois, Alain Pardailhé (ex-Directeur des services techniques) avait estimé ce prix à environ 40 € le m2.

Et Jean-Claude Lacroix (Vice-Président aux finances de la CCC) de répondre hier soir que cela n'a pas le même prix d'aménager 15 ha pour Système U que 2.000 m2 pour un plus petit acquéreur. C'est la réponse qui nous est constamment faite, mais elle ne tient pas la route.

Quand un aménageur réalise une ZAC, il additionne tous les coûts d'acquisition des terrains (ici 7 M€), il y ajoute les travaux d'aménagement (ici 8 M€), plus tous les autres frais d'études et d'honoraires. Et puis ça lui donne un prix de vente au m2 et une participation au m2 de SHON[1] qu'il applique à toutes les transactions. Attention, cette ZAC étant exonérée de TLE (Taxe Locale d'Equipement), la participation des constructeurs aux frais d'aménagement de la zone sont inclus dans le prix de vente des terrains. Pour la Salamane, il y aura 250.000 m2 de SHON maximum comprenant des activités économiques (chiffres extraits du bilan de la concertation adopté hier soir en assemblée communautaire), et le programme pluri-annuel d'investissement est de 15,9 M€ (chiffres données hier en assemblée communautaire sur la délibération de révision de l'autorisation d'engagement et des crédits de paiement AE/CP). Ainsi, le prix de vente aux entreprises peut s'établir de deux façons, soit sur la base de deux composantes : le terrain à [7 M€ / 50 ha =] 14 € le m2 , plus une particpation de [8,9 M€ / 250.000 m2 =] 27,6 € le m2 SHON. Ou soit sur un prix global au m2 en divisant l'investissement de l'aménageur (15,9 M€) par la surface cessible (50 ha), soit 31,8 € le m2 On s'aperçoit vite que nous répondre que c'est un prix forfaitaire fixe de 21 € le m2 pour Système U est un peu court ...

S'il n'y a pas d'ambiguïté sur le prix d'achat et de vente des terrains qui sont nécessairement mutualisés parce que le parcellaire est entièrement redéfini, c'est sur les travaux que porte l'ambiguïté. Les travaux extérieurs (aménagement de la RD2, aménagement du rond-point de l'A75, arrivée des réseaux d'eau potable et d'assainissement, arrivée des réseaux électrique, signalisation routière, ...) comme les travaux intérieurs (bassins de rétention, noues, voieries, réservoir d'eau potable et réseau d'incendie, éclairage public, ...) incombent à tous les futurs acquéreurs au prorata de la surface à construire.

En tous cas, le premier acquéreur qui se verra proposer un prix supérieur au prix de référence fixé pour Système U à 21 € le m2 pourra en contester le bien fondé devant les tribunaux. Et si la justice impose le même prix de 21 € pour les 50 ha de la ZAC, alors le budget annexe de la ZAC de la Salamane n'est pas prêt d'être équilibré.

Mais pour répondre à mon collègue Jean Costes, la réalité c'est que c'est Système U qui a imposé ce prix il y a déjà 2 ans. C'était la condition sine qua non pour participer à la compétition entre villes ... Drôle de mot "compétition" pour des socialistes ;-)

[1] : SHON = Surface Hors Oeuvres Nette. C'est la base de calcul utilisée pour déterminer la participation d'une personne qui fait construire.

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