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12/11/2010

Zéro en arithmétique pour Alain Cazorla

Lors de la dernière réunion de l'assemblée communautaire, à Octon début octobre, le Président Cazorla avait justifié des prix d'achat différents pour les entreprises qui voudront s'installer sur la ZAC de la Salamane parce que "le coût de revient de cette macro-parcelle de 20 hectares ne nécessite qu'un seul raccordement". La macro-parcelle évoquée ici est celle de Système U qui achètera le m2 à 21 €, alors que tous les autres acquéreurs devront payer au moins 40 €.

Le Président et son Directeur Technique n'ont de cesse de répéter que l'aménagement de 20 hectares ne coûte pas autant que l'aménagement de plusieurs lots de quelques hectares, coût rapporté bien sur au m2 cessible. Ce discours serait valable s'il s'agissait de ZAC différentes. Par exemple, la CCC va mettre prochainement 400 k€ dans l'aménagement de la troisième tranche de la ZAC de la Barthe à Paulhan, et comme cela concerne une petite surface, cela donne nécessairement un coût au m2 plus élevé et cela justifie donc un prix de vente des parcelles à 65 € le m2.

Mais concernant la ZAC de la Salamane et ses 70 hectares, il n'y a aucune raison de faire payer un prix d'achat différent selon que l'on est Système U ou un simple artisan local. Sur la ZAC de la Salamane, les constructeurs à venir ne paieront aucune participation de type TLE (Taxe Locale d'Equipement) ou autre, car les coûts d'aménagement sont compris dans le prix de vente. Pourquoi pas, mais alors soyons précis. Quels sont les coûts que devront se partager tous les acquéreurs de parcelles sur la ZAC ? Il y a déjà tous les aménagements routiers (RD2, ronds-points, entrées et sorties de la ZAC, ...) qu'exigent l'Etat et le Conseil Général, et qui constituent un budget énorme. Il y a l'adduction d'eau potable et l'assainissement, au moins pour le raccordement de la ZAC aux réseaux de la commune de Clermont l'Hérault. Il y a un réservoir d'eau brute pressurisée et filtrée de 200 m3 pour servir le réseau de lutte contre les incendies, c'est une exigence que le Capitaine Bonnot du SDIS a exprimé le 1er juin 2010 lors de la réunion des personnes associées. Sur la ZAC elle même, il y a 20 hectares d'espaces communs destinés à la rétention des eaux de pluie (bassins de rétentions, collecteurs, noues), mais aussi la voierie et l'éclairage public. Tous les frais d'étude et d'architecte portent sur l'ensemble de la ZAC, et non pas pour chacun des lots. Quand de gros engins de chantier viendront sur le site, ils viendront pour des travaux sur toute la ZAC. Enfin, il y a à peu près 7 millions d'euros d'acquisition du foncier auprès des agriculteurs qu'il faudra bien récupérer au travers des ventes. Bref, sur les 17 millions d'euros que prévoit désormais le Président Cazorla pour acquérir puis pour aménager cette ZAC, il me semble que la presque totalité des coûts devra se répartir équitablement entre tous les futurs propriétaires de parcelles sur la ZAC de la Salamane.

Or, le Président Cazorla n'a pas compris l'énoncé du problème. La question pourtant très simple est de savoir combien coûtera le m2 si on veut équilibrer le bugdet de cette ZAC. Et bien il faut simplement diviser 17 millions d'euros par 500.000 m2 (50 ha), et on trouve 34 € le m2. Alors que sur sa copie, le Président Cazorla introduit des variables qui faussent le raisonnement. Déjà, il déduit de cet investissement près de 1,6 millions d'euros de subventions publiques ; c'est à dire que les contribuables que nous sommes tous vont mettre la main à la poche pour aider Système U à s'installer chez nous. Ca, c'est un choix politique que Cazorla et que l'assemblée communautaire devront assumer. Autre contrainte qu'impose le Président Cazorla à la résolution de cet exercice pourtant très simple, c'est qu'il accorde un tarif préférentiel de 21 € le m2 pour Système U. Ainsi, les futurs acquéreurs des 30 ha restants devront se partager (17 M€ - 1,6 M€ - (200.000 * 21 €)), soit 11,2 M€. Et cela donne un prix d'achat à 37,33 € le m2. L'économie réelle pour Système U est de ((34€ - 21€)*200.000) = 2,6 M€. Et quand on sait que Système U a un chiffre d'affaire d'environ 15 milliards d'euros, il est bien vrai que l'on ne prête qu'aux riches !

Au delà de ces quelques chiffres, il faut néanmoins insister sur le risque financier global pour la communauté de communes. Lors de la réunion publique du 4 novembre, Alain Cazorla a parlé d'un emprunt de 17 M€ sur 15 ans. Car il y a beaucoup d'incertitudes ... Il y a déjà 5 ha bloqués pour Système U, mais 5 ha que Système U a 5 ans pour s'en rendre acquéreur ; pendant ce temps, c'est 1 M€ qui est gelé ! Et puis il faut être certain de vendre les 30 ha restants, et que ces 30 ha soient réellement construits. Il y a certainement plein de petits malins qui vont acheter pour spéculer ... Combien vaudront ces parcelles dans 10 ans ?

10:30 Publié dans CCC | Lien permanent | Commentaires (2)

Commentaires

le petits malins devraient peut-être s'interroger sur le coût du pétrole dans 10 ans, et sur les subventions que touchera alors système U du gouvernement europe-écologie pour s'installer près d'un noeud ferroviaire et portuaire.

Écrit par : vieille dame | 13/11/2010

J'espère que d'ici 10 ans ce modèle consumériste aura pris du plomb dans l'aile et que nous achèterons enfin nos légumes, notre fromage, notre viande, notre pain, nos boissons, nos confitures, nos bocaux de plats cuisinés, ... auprès de producteurs locaux ! Et Système U continuera de livrer ses asperges du Pérou aux irresponsables.

Quand à l'ouvrage, cette verrue de plus de 300 mètres de long et de 15 mètres de hauteur, et bien on pourrait la reconvertir pour des activités sportives (terrains de foot, terrains de tennis, pistes cyclistes, athlétisme, ...). Ou alors un musée du productivisme du 20ème siècle.

Écrit par : Laurent Dupont | 13/11/2010

Les commentaires sont fermés.